Памятка для участников долевого строительства, пострадавших от действий (или бездействия) недобросовестных застройщиков

Создано: 19 Октября 2020 Обновлено: 19 Февраля 2021

Удовлетворение требований пострадавших граждан-участников долевого строительства урегулировано положениями параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон № 127-ФЗ) и Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 218-ФЗ).

Для решения проблем пострадавших граждан-участников долевого строительства, перед которыми застройщики-банкроты не исполнили свои обязательства по завершению строительства и передачи объектов участникам долевого строительства, создана ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (далее – Фонд).

Фонд осуществляет следующие функции, связанные с обеспечением прав граждан – участников строительства:

- выплату возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений;

- выплату возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее – кооператив), который создан в соответствии со статьей 201.10 Закона N 127-ФЗ и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

- финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Кроме того, Фонд вправе инициировать процедуру банкротства застройщика, а также вправе обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика, предлагать кандидатуру арбитражного управляющего, который аккредитован Фондом, финансировать судебные расходы арбитражного управляющего.

Решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов принимается Наблюдательным Советом Фонда в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 N 1192 "Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации".

Решение о признании застройщика банкротом принимается Арбитражным судом, посредством вынесения определения. В отношении застройщика сразу вводится процедура конкурсного производства. Объекты застройщика-банкрота подлежат включению в Единый реестр проблемных объектов, размещенный в Единой информационной системе жилищного строительства.

Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и опубликовываются в официальном издании (газете "Коммерсантъ"), а также размещаются в Едином государственном реестре юридических лиц.

В течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, о возможности и сроках предъявления ими требований, а также в 10 дневный срок с даты его назначения публикует соответствующее уведомление в газете "Коммерсантъ" (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 128, п. 2.7 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ; п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 21.07.2008 N 1049-р; Информация ФНС России). При размещении объявления в газете "Коммерсантъ" участники строительства считаются уведомленными о возможности и сроках предъявления ими требований в рамках настоящего дела о банкротстве.

Что делать участнику долевого строительства, если застройщик признан банкротом?

Шаг 1. Обращение к конкурсному управляющему о включении в реестр требований почтовый адрес (для отправки почтовой корреспонденции), место нахождение конкурсного управляющего будут указаны в определении Арбитражного суда о введении процедуры банкротства застройщика), которое размещено на портале Арбитражного суда, его найти можно по номеру дела.

Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий по делу о банкротстве застройщика самостоятельно включает в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, на основании информации, размещенной органом регистрации прав в единой информационной системе жилищного строительства, о чем уведомляет участника долевого строительства.

В свою очередь участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему требование о передаче жилых помещений, требование о передаче машино-места и нежилого помещения (при наличии соответствующего договора) и (или) денежное требование либо уточнить свое требование к застройщику, предъявив соответствующие документы (п 3.1 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ).

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении 3-х месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства

Соответствующее требование должно быть предъявлено конкурсному управляющему не позднее 2-х месяцев со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства. При этом такое уведомление считается полученным по истечении месяца со дня его опубликования в установленном порядке, в газете "Коммерсантъ". В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом (п.4 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ).

Форма заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений

Шаг 2. Ждем уведомления о включении в реестр требований

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников долевого строительства и в случае их обоснованности, в течение 30 рабочих дней со дня получения требования вносит их в реестр требований о передаче жилых помещений либо денежных требований, и в течение 30 рабочих дней уведомляет участника строительства о включении его требования.

В случае наличия спора о включении в реестр требований, этот спор рассматривается в судебном порядке в Арбитражным суде, посредством направления заявления (жалобы) участником строительства об оспаривании действий (бездействия) конкурсного управляющего в течение 15 рабочих дней, со для получения уведомления конкурсного управляющего об отказе (частичном отказе) включения в реестр требований.

Форма заявления о возражениях на действия конкурсного управляющего

Удовлетворение требований участников долевого строительства застройщика-банкрота за счет механизмов, предусмотренных Законом № 218-ФЗ

1) Выплата возмещения

Законодательством предусмотрена выплата возмещения участникам строительства при банкротстве застройщика за счет имущества публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. 3 ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ).

Такое решение может быть принято Фондом в случае обращения субъекта Российской Федерации о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов или выплате возмещения гражданам-участникам долевого строительства и заключения соответствующего соглашения.

Порядок назначения и расчет размера выплата возмещения урегулированы положениями Постановления Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 "Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" возмещения гражданам - участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений"

Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению Фонда, в том числе через банки-агенты. Решение о выплате возмещения принимается Фондом не позднее шести месяцев со дня принятия судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства. Сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявлений размещается на официальном сайте Фонда не позднее трех рабочих дней со дня принятия решения о выплате (п. п. 2, 3, 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233).

Возмещение гражданам - участникам строительства выплачивается на основании соответствующего решения Фонда до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. Выплата производится в течение 10 рабочих дней со дня представления необходимых документов (ч. 1 ст. 13 Закона N 218-ФЗ; п. 8 Правил утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233).

Возмещение выплачивается в размере рыночной стоимости жилого помещения, определенной на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения, но не менее уплаченной цены договора. Возмещение по требованию о передаче машино-мест и (или) нежилых помещений выплачивается в размере уплаченной цены договора в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в объекте незавершенного строительства (ч. 2, 2.1 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).

В случае использования при заключении ДДУ средств материнского (семейного) капитала Фонд на основании заявления гражданина - участника строительства направляет в ПФР запрос и после получения сообщения перечисляет соответствующую сумму в ПФР. Оставшаяся часть возмещения подлежит выплате гражданину (ч. 7 ст. 13 Закона N 218-ФЗ; ст. 10.1 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Обратите внимание! Участник долевого строительства не вправе требовать возмещения за счет средств компенсационного фонда в случае получения им ранее страховой выплаты или выплаты, произведенной поручителем застройщика (ч. 16 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; Информационное письмо Банка России от 10.12.2019 N ИН-015-53/90).

Также право на возмещение отсутствует в случае приобретения права требования передачи жилого помещения и (или) передачи машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства (ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).

При определенных условиях правом на выплату возмещения за счет средств Фонда обладают также граждане, требования которых были погашены путем передачи в установленном порядке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - кооператив) и которые имеют в отношении этого кооператива требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения, а также граждане, которые приобрели пай умершего члена такого кооператива в порядке наследования (п. 3.2 ч. 1 ст. 3, ч. 1.2 ст. 13, ст. 13.3 Закона N 218-ФЗ; ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ; п. п. 4, 8, 10, 11, 13, 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.12.2019 N 1680).

Обратите внимание! Доход в виде возмещения, полученного налогоплательщиком в рамках защиты прав участников долевого строительства, НДФЛ не облагается (п. 71 ст. 217 НК РФ).

2) Достройка объекта за счет финансирования мероприятий по завершению строительства Фондом и субъектом РФ 

Решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов принимается Наблюдательным Советом Фонда в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 N 1192 "Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации".

Такое решение может быть принято Фондом в случае обращения субъекта Российской Федерации о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов или выплате возмещения гражданам-участникам долевого строительства и заключения между Фондом и субъектом РФ соответствующего соглашения.

В случае принятия решения о финансировании достройки Объекта, завершать строительство Объекта обеспечит созданный для этих целей Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Красноярского края (далее – Региональный фонд), которому в соответствии с положениями статей 201.15-1, 201.15-2 Закона № 127-ФЗ будут переданы права и обязанности по завершению строительства Объекта и передачи квартир участникам долевого строительства. В соответствии с положениями части 2 статьи 9.1 Закона № 218-ФЗ Региональный фонд будет обязан завершить строительство и передать участнику строительства такие объекты недвижимости не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Закона № 127-ФЗ о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

Завершение строительства многоквартирного дома жилищно-строительным кооперативом, созданным в рамках дела о банкротстве застройщика

Закон также предусматривает возможность создания ЖСК либо передачу объекта застройщику-правоприобретателю.

При принятии Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства по основаниям и в порядке, которые установлены Законом N 218-ФЗ ", Фонд уведомляет конкурсного управляющего о таком решении в течение десяти рабочих дней со дня его принятия.

В этом случае, конкурсный управляющий не позднее чем через 3 месяца, обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Конкурсный управляющий информирует о проведении собрания, где будет решаться эти вопросы: создание ЖСК (жилищно-строительного кооператива) или привлечение к достройке объектов иного застройщика-приобретателя. Решение собрания участников долевого строительства принимается отдельно в отношении каждого дома, участники не принимают решения по другим домам, в отношении которых у них отсутствуют требования о передаче жилого помещения.

Обязательно присутствуем на собрании и голосуем (кворум на собрании должен быть не менее ¾). В случае если решение о создании ЖСК не будет принято или никто не изъявит желание стать застройщиком-приобретателем, объект и земельный участок может быть реализован с торгов, вырученные средства от реализации распределены между участниками строительства в установленном порядке, согласно очередности.

Завершение строительства многоквартирного дома в процедуре банкротства

Достройка объекта может быть завершена и в процедуре банкротства.    В целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, конкурсным управляющим в ходе конкурсного производства от имени застройщика могут заключаться договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства. В этом случае от имени застройщика открывается специальный банковский счет застройщика, на который подлежат зачислению денежные средства по таким сделкам. При этом требования законодательства в части размещения денежных средств на счетах эскроу не применяются.

Денежные средства со специального банковского счета застройщика списываются только по распоряжению конкурсного управляющего (внешнего управляющего) и только в целях произведения расчетов по текущим обязательствам застройщика на цели завершения строительства многоквартирного дома.

Мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, могут осуществляться за счет средств ППК «Фонд защиты прав граждан» либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами.

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Виртуальный консультант