Особенности деятельности по управлению вновь возведенными многоквартирными домами (МКД). Новые нормы, актуальные вопросы

Ранее застройщику (лицу, обеспечивающему строительство МКД) разрешалось сразу после ввода МКД в эксплуатацию решать - заключить договор управления со специализированной организацией (с 01.05.2015 - лицензированной) либо управлять домом самостоятельно (при условии соответствия застройщика стандартам и правилам деятельности по управлению МКД) до заключения договоров управления с управляющей организацией (УО), выбранной по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления (МСУ). Начиная с 30.06.2015 ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации изложена в новой редакции: до заключения договора управления МКД между лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома, указанным в п. 6  ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

В соответствии с ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации на орган МСУ возложена обязанность в установленные сроки провести открытый конкурс по отбору УО для управления домом после выдачи разрешения на ввод его в эксплуатацию. Также в ней предусмотрена обязанность лиц, принявших от застройщика помещения по передаточному акту (лиц, обеспечивающих строительство многоквартирного дома), заключить договор управления с победителем конкурса. Ранее из положений Жилищного кодекса Российской Федерации следовало, что такой договор заключался в обязательном порядке в соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данной статье описан особый порядок обмена офертами и акцептами, конечный этап - судебное разбирательство, по итогам которого договор считается заключенным с момента вступления в силу решения суда.

После принятия Закона № 176-ФЗ законодатель существенно упростил процедуру, убрав упоминание о ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и изложив ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в следующей редакции: если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Кроме того, Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает обязанность собственника помещения вносить плату за содержание и ремонт общего имущества, управление МКД и коммунальные услуги. Собственником помещения лицо становится с момента регистрации права собственности. Поэтому, чтобы справедливо распределить бремя содержания помещений во вновь возведенных домах, в 2011 году в ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации был введен п. 6, согласно которому обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. До названного момента бремя содержания помещений должен нести застройщик. При этом,  доказывать это правило управляющим и ресурсоснабжающим организациям приходилось зачастую в суде, опираясь лишь на общую норму ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Начиная с 30.06.2015 также ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации пополнена п. 7, который устанавливает обязанность застройщика в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, вносить плату с момента выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Комментарии