Обобщение практики по административным делам, с выделением наиболее часто встречающихся нарушений и рекомендациями в отношении мер, которые должны приниматься подконтрольными субъектами за 3-й квартал 2019

(региональный государственный жилищный надзор и лицензионный контроль)

Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее - Служба) за 3-й квартал 2019 года зарегистрировано 232 дела об административных правонарушениях предусмотренных Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях.

Рассмотрено 183 дела об административных правонарушениях, из них 78 дел рассмотрены должностными лицами Службы в пределах компетенции, 105 дел - судами. Наложено административных штрафов на общую сумму 4 936 100 руб.

Основная масса нарушений обязательных требований выявлена Службой при осуществлении регионального государственного жилищного надзора и лицензионного контроля в области содержания общего имущества в многоквартирных домах, а именно в нарушении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Часто встречаются такие нарушения как, например: наличие сырости и затопление подвалов, неудовлетворительное санитарное состояние и неисправность крылец, полов и ступеней, неисправность инженерных коммуникаций, вентиляционной системы, наличие трещин, угрожающих обрушением конструкций, отслоение штукатурного и окрасочного слоя поверхности стен в подъездах многоквартирных домов.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами № 491 предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Служба считает необходимым напомнить, что содержание общего имущества включает в себя, в том числе, техническое обслуживание, периодические осмотры и контрольные проверки и (или) мониторинг состояния общего имущества, осуществляемый ответственными лицами (должностными лицами органов управления ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы), обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации.

Кроме того, следует отметить, что при выявлении указанных нарушений обязанность управляющей компании по созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме не может ставиться в зависимость плана текущего ремонта или от решений собственников о проведении текущего ремонта. При этом действующее законодательство не ставит сроки проведения вышеуказанных работ в зависимость от сроков проведения запланированных работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Также наиболее часто встречающимися нарушениями обязательных требований, являются нарушения в области предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Служба по итогам проведенных проверочных мероприятий приходит к выводу о том, что действия управляющих компаний зачастую приводят к нарушениям в результате неверного толкования норм действующего законодательства.

Так, исполнитель коммунальной услуги приостанавливает подачу электрической энергии потребителю нарушая при этом порядок приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленный разделом IX Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354   "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее – Правила № 354).

Как предусмотрено подпунктом «а» пункта 117 Правил № 354 исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами. Пунктом 118 Правил № 354 предусмотрено, что под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения.

При этом, законодательством не предусмотрено применение мер воздействия в виде ограничения или приостановления оказания коммунальных услуг, в том числе по электроснабжению жилого помещения, без уведомления об этом должника.

Пунктом 119 Правил № 354 установлен специальный порядок уведомления потребителя коммунальной услуги, согласно которому исполнитель направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 20 дней со дня доставки потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть ограничено или приостановлено.

Порядок уведомления потребителя включает различные способы предупреждения (путем вручения потребителю-должнику под расписку, направления по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, путем включения в платежный документ для внесения платы за коммунальные услуги текста соответствующего предупреждения (уведомления), иным способом), однако предусматривает подтверждение факта и конкретной даты получения потребителем соответствующего предупреждения (уведомления).

Так, например, управляющая компания включив в платежный документ для внесения платы за коммунальные услуги текст соответствующего предупреждения (уведомления) и направив его потребителю, должна иметь подтверждение факта и конкретную дату получения потребителем соответствующего предупреждения (уведомления).

Доведение информации об ограничении или приостановлении предоставления коммунальной услуги до потребителя имеет целью защиту потребителя от ущерба его здоровью и безопасности, а также защиту его экономических интересов, как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданско-правовых отношениях с организацией - исполнителем коммунальной услуги, что соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 20.12.2011 № 29-П, определении от 29.09.2011 № 1113-О-О, а также Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в решении от 25.09.2013 № АКПИ13-852.

Таким образом, необходимо учитывать, что сам по себе факт предполагаемого направления в адрес собственника жилого помещения многоквартирного дома предупреждения (уведомления) о размере задолженности и предстоящем приостановлении оказания коммунальной услуги в случае ее непогашения, в отсутствие доказательств фактического вручения такого уведомления адресату, не свидетельствует о том, что потребитель поставлен в известность о возможности введения ограничения либо прекращения предоставления ему коммунальной услуги.

Следующим нарушением обязательных требований в области предоставления коммунальных услуг, является нарушение региональным оператором периодичности вывоза твердых коммунальных отходов (ТКО).

В соответствии с пунктом 17 части IIПриложения I Правил № 354 требования к качеству обеспечения своевременного вывоза твердых коммунальных отходов из мест (площадок) накопления: в холодное время года (при среднесуточной температуре +5 °C и ниже) не реже одного раза в трое суток, в теплое время (при среднесуточной температуре свыше +5 °C) не реже 1 раза в сутки (ежедневный вывоз).

Документами, подтверждающими своевременный вывоз ТКО, согласно пункта 30 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008г. № 641» (далее - Постановлением № 1156), является: копии маршрутных журналов (возможно в электронном виде), в котором указывается информация о движении мусоровоза и загрузке (выгрузке) твердых коммунальных отходов в отношении каждого мусоровоза, а также информация передаваемая с использованием аппаратуры спутниковой навигации в порядке, предусмотренном договором на оказание услуг по транспортированию твердых коммунальных отходов.

При этом отсутствие акта о нарушении региональным оператором обязательств по договору, составленному в порядке, установленном Постановлением № 1156, не свидетельствует об отсутствии со стороны регионального оператора нарушений периодичности вывоза твердых коммунальных отходов, в случае если указанное нарушение установлено Службой в ходе проведения проверки.

С 1 января 2019 года в связи со вступлением в силу нового порядка по обращению с ТКО, в соответствии с частью 8.1 статьи 23 Федерального закона № 458-ФЗ стоимость услуг по сбору, вывозу, утилизации (захоронению) ТКО отнесена к коммунальным услугам и должна быть исключена из платы за содержание жилого помещения.

При этом для такого изменения размера платы за содержание жилого помещения не требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, не все управляющие компании с 1 января 2019 года снизили плату за содержание жилого помещения на долю расходов связанных с вывозом ТКО, что является нарушением   требований части 8.1 статьи 23 Федерального закона № 458-ФЗ.

В 3-м квартале 2019 года Службой выявлены, в том числе нарушения в части применения управляющими организациями неутвержденного собственниками помещений многоквартирного дома размера платы за содержание жилого помещения, при имеющейся в настоящее время обширной судебной практике по названному вопросу.

Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.

Нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы за жилое помещение посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.

Жилищный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, не предусматривают возможность одностороннего изменения управляющей организацией платы за содержание жилого помещения.

Нормы Жилищного кодекса РФ являются специальными нормами по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ, следовательно, при наличии противоречий к жилищным правоотношениям, как разновидности гражданско-правовых отношений, применяются нормы специального закона, то есть нормы ЖК РФ. Норма части 7 статьи 156 ЖК РФ носит императивный характер, и не может быть изменена договором.

Нередко управляющие организации включают дополнительную плату за текущий ремонт в многоквартирном доме без соответствующего решения общего собрания многоквартирного дома.

С учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

В части осуществления расчета платы за коммунальные услуги собственникам помещений многоквартирных домов встречаются нарушения обязательных требований, выразившиеся в том, что управляющие компании не производят начисления собственникам суммы компенсации определенной в соответствии с предельным индексом изменения размера вносимой гражданами платы за комплекс услуг.

В соответствии с частью 1 статьи 157.1 ЖК РФ не допускается повышение размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги выше предельного (максимального) индекса изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Определение суммы снижения платы по комплексу коммунальных услуг в соответствии с предельным индексом предусматривается постановлением Правительства РФ от 30.04.2014 № 400 «О формировании индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги в РФ».

Кроме того, управляющие организации при начислении платы за коммунальную услугу по отоплению неверно определяется среднемесячный объем потребления тепловой энергии на отопление, не производится корректировка размера платы за коммунальную услугу по отоплению за предыдущий год.

В службу поступает достаточное количество обращений с жалобами о нерассмотренных обращениях граждан, либо рассмотренных с нарушением сроков установленных действующим законодательством.

Разделом VIII Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (пп. 34-38), частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены сроки предоставления информации управляющей организацией, товариществом или кооперативом по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме.

Служба обращает внимание управляющих компаний на административную ответственность которая наступает в виде значительных штрафов в случае невыполнения обязанности по рассмотрению или нарушению порядка рассмотрения заявлений, обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, предусмотренных частью 1 статьи 7.23.3 и частью 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ, при привлечении к административной ответственности.

Например, согласно части 3.1 статьи 45 ЖК РФ управляющая организация в течение пяти дней с момента получения обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в названной статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязана предоставить собственнику реестр собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом того, что требование, содержащееся в названной норме, отнесено к лицензионным требованиям (подпункта "б" пункта 3 Положения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами), его нарушение управляющей организацией может образовывать объективную сторону состава административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ.

В силу части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 названного кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

Следует напомнить, что управляющие компании жилищно –коммунального хозяйства обладают не только правами, но и определенными обязанностями которые должны неуклонно соблюдать и в целях надлежащего взаимодействия с собственниками и пользователями помещений многоквартирных домов  управляющим компаниям необходимо повышать уровень квалификации своих сотрудников и руководствоваться при осуществлении управления многоквартирными домами действующим законодательством.

Комментарии