Квалификационный экзамен

ekzamen
Порядок обращения с ТКО
Расчет платы за ЖКУ
Примеры платежных поручений

Обзор правоприменительной практики соблюдения обязательных требований при осуществлении регионального государственного жилищного надзора и лицензионного контроля предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами за 8 месяцев 2018 год

Создано: 24 Сентября 2018 Обновлено: 24 Сентября 2018

Региональный государственный жилищный надзор и лицензионный контроль предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее – Служба).

Под государственным жилищным надзором понимается деятельность Службы, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности.

Под лицензионным контролем понимается деятельность Службы, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений лицензионных требований.

Лицензионный контроль осуществляется в соответствии с Федеральным законом  от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (далее также – ЖК РФ), а также в соответствии с Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

Основные отличительные особенности лицензионного контроля от государственного жилищного надзора:

объект отличия лицензионный контроль

государственный

жилищный надзор

Проверяемые лица Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии на ее осуществление (далее - лицензиат) Иные юридические лица, независимо от организационно-правовых форм, индивидуальные предприниматели, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления и граждане
Предмет проверки Лицензионные требования Обязательные требования, требования к:
соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах) содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

выполнению лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации

Предмет проверки предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах
обеспечению энергетической эффективности многоквартирных домов и жилых домов, их оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов и эксплуатации таких приборов
исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность) управлению многоквартирными домами;
установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
определению размера и внесению платы за коммунальные услуги;
наличию договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования со специализированной организацией
жилым помещениям, их использованию и содержанию
порядку перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
учету жилищного фонда;
порядку переустройства и перепланировки жилых помещений;
определению состава, содержанию и использованию общего имущества собственников помещений в многоквартирном дом
созданию и деятельности товарищества собственников жилья либо жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, соблюдению прав и обязанностей их членов
созданию и деятельности советов многоквартирных домов
Предмет проверки деятельности региональных операторов по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
порядку и условиям заключения договоров управления многоквартирными домами и иных договоров, обеспечивающих управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, и договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
формированию фондов капитального ремонта
составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), условиям и методам установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), а также обоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг)
Предмет проверки

соблюдение требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 Жилищного кодекса Российской Федерации

1) регистрация лицензиата в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;

2) наличие у должностного лица (единоличного исполнительного органа юридического лица, руководителя юридического лица или его филиала либо индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление многоквартирным домом, а в случае заключения договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа - единоличного исполнительного органа юридического лица или индивидуального предпринимателя, которым такие полномочия переданы) лицензиата квалификационного аттестата;

3) отсутствие у должностного лица лицензиата неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

4) отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц, информации о должностном лице лицензиата;

5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату;

6.1) соблюдение лицензиатом требований к размещению информации, установленных частью 10.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

7) иные требования, установленные Правительством Российской Федерации.

Подконтрольные субъекты активно пользуются правом обращения в  арбитражные суды и суды общей юрисдикции за защитой и восстановлением нарушенных прав.

За 8 месяцев 2018 года Служба обеспечила участие более чем в 400 судебных заседаниях при рассмотрении арбитражными судами и судами общей юрисдикции всех инстанций (первой, апелляционной, кассационной, надзорной) административных и гражданских дел в соответствующих сферах деятельности Службы, в том числе в судебных заседаниях судов г. Красноярска и Красноярского края, а также в судебных заседаниях с использованием видеоконференцсвязи.

Подготовлено более 200 отзывов и заявлений по вопросам обжалования предписаний, выданных по результатам проведенных Службой контрольно-надзорных мероприятий, решений и действий Службы, а также постановлений по делам об административных правонарушениях.

Наиболее часто в Арбитражном суде Красноярского края рассматриваются дела о признании недействительными предписания Службы о нарушении обязательных (лицензионных) требований при начислении платы за жилищно-коммунальные услуги и применяемым тарифам.

Зачастую управляющие компании в нарушение пункта 7 статьи 156 Жилищного кодекса применяют тарифы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, не определенные на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Суды разъясняют, что основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников является волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме посредством принятия решения об этом на общем собрании. Установление платы иным образом противоречит требованиям закона и нарушает права собственников. При этом принятое решение должно содержать четкие формулировки, не допускающие их неоднозначного толкования.

Кроме того, действующим законодательством не предусмотрено распространение действия размера платы на предыдущий период времени. Из буквального толкования части 7 статьи 156 ЖК РФ следует, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается на срок не менее чем один год, что предполагает последующий период времени после оформления протокола, но не распространяется на предшествующее время.

Также нарушение управляющими компаниями обязательных (лицензионных) требований выражается в одностороннем порядке изменения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, например, начисление платы по строке «Аварийные работы» без решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Суды пришли к выводу о нарушении обществом требований части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также  признали, что в силу положений части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 2, 10, 11, 32, 39 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в рамках эксплуатации многоквартирного дома на управляющую компанию возложена обязанность по соблюдению требований законодательства, связанного с соблюдением характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества.

Судами применена правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, о том, что определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является для управляющей организации предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (текущего и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Указанная правовая позиция изложена в Решениях Арбитражного суда  Красноярского края по делам №№ А33-4413/2018, А33-10801/2018.

Имеют место нарушения обязательных (лицензионных) требований при выполнении управляющими компаниями корректировки размера платы за коммунальную услугу отопление. Нарушения связаны с  неверным толкованием норм регулирующего законодательства.

Суды постановляют, что исполнитель услуг не освобождается от проведения корректировки платы за коммунальную услугу «отопление» в случаях неисправности (отсутствия) прибора учета в отдельные месяцы, а также за несвоевременное представление сведений по приборам учета в ресурсоснабжающую организацию.

Поскольку корректировка платы за отопление осуществляется один раз в календарный год, при этом корректировка производится за календарный год в целом, а не помесячно, то есть корректируются годовые начисления, а не начисления каждого месяца, и поскольку расчет по нормативу – тоже способ определения объема, то отсутствие за этот период измерений объема тепловой энергии данным прибором учета не лишает права потребителей на корректировку платы, делая возможным частичное применение расчетного метода.

При  рассмотрении дела установлено, что если прибор учета в многоквартирном доме был введен в эксплуатацию 20.01.2015, то корректировка размера платы за 2015 год должна осуществляться в январе 2016 года при наличии показаний прибора учета за весь отопительный период прошедшего года.

Другим вопросом является осуществление корректировки размера платы за отопление собственнику жилого помещения в отсутствие его права собственности на это жилое помещение за весь период корректировки платы за коммунальную услугу по отоплению.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражные суды исходили из того, что корректировка размера платы по коммунальной услуге за отопление в отношении собственника жилого помещения за период, когда у данного лица отсутствовало право собственности на указанное жилое помещение, произведена предприятием в нарушение требований жилищного и гражданского законодательства.

Исполнитель обязан производить ежегодную корректировку размера платы за коммунальные услуги по отоплению каждому потребителю отдельно с учетом фактического периода пользования ими жилым помещением на законных основаниях в соответствующем году.

Кроме того, у предприятия, являющегося коммерческой организацией и осуществляющего самостоятельную, на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, отсутствуют основания для возложения на собственника возможных негативных последствий,  связанных с предпринимательской деятельностью предприятия по управлению многоквартирным домом в указанный период.

Указанная правовая позиция изложена в Решениях Арбитражного суда  Красноярского края по делам №№ А33-19180/2017, А33-76660/2017.

По вопросам содержания общего имущества в многоквартирном доме судебная практика складывается следующим образом.

Не теряет актуальности обязанность управляющих организаций по оснащению общедомовыми (коллективными) приборами учета энергетических ресурсов.

Арбитражными судами всех инстанций установлено, что действующим жилищным законодательством и законодательством об энергосбережении в состав работ по содержанию многоквартирного жилого дома включены мероприятия по энергосбережению; обязанность по установке общедомовых (коллективных) приборов учета в многоквартирном доме возложена на лиц, ответственных за его содержание. Невыполнение указанных мероприятий по содержанию многоквартирного жилого дома является нарушением закона.

Суды признают, что управляющие компании являются лицами, ответственными за содержание многоквартирного дома и обязанными  установить в нем общедомовые приборы учета используемых энергетических ресурсов. При этом управляющие компании не освобождены от исполнения обязанности по установке приборов учета используемых энергетических ресурсов и в том числе в случае, если собственники не приняли решения об установке таких приборов учета.

Положения частей 9 и 12 статьи 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ, возлагающие обязанность по установке общедомовых приборов учета энергетических ресурсов на ресурсоснабжающие и сетевые организации, не освобождают управляющие организации от исполнения обязанности по установке общедомовых приборов учета в связи с осуществлением ими функций по содержанию многоквартирного дома.

Суды отклонили доводы управляющих компаний о том, что постановлением Правительства Красноярского края от 02.11.2017 № 664-п в постановление Правительства Красноярского края от 24.05.2011 № 290-п внесены существенные изменения, согласно которым источником финансирования установки общедомовых приборов учета являются не средства за содержание и ремонт, оплачиваемые в пользу управляющей компании, а плата по гражданско-правовому договору, исполнителем по которому может выступать управляющая компания либо подрядная организация, выбранная собственниками помещений, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данные изменения касаются взаимоотношений между собственниками и управляющей компанией и источника финансирования установки общедомовых приборов учета, что само по себе не освобождает управляющую компанию от обязанности установки общедомового прибора учета.

Указанная правовая позиция изложена в Решениях Арбитражного суда  Красноярского края по делам №№ А33-4712/2018, А33-30594/207, А33-643/2018, А33-1869/2018.

Судебная практика по надлежащему содержанию мест общего пользования в многоквартирных домах, в том числе связанная с  ограничениями при использовании общего имущества (например,  при устройстве  стены с дверью, отделяющей часть коридора на лестничной клетке и образующей тамбур между жилыми помещениями, который находится в пользовании собственников указанных квартир) сводится к тому, что поскольку на общество возложены функции по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома, сохранности общего имущества собственников, соблюдению положений действующего законодательства, определяющего требования и порядок обслуживания имущества в многоквартирном доме, то общество, как управляющая организация несет ответственность за содержание общего имущества (включая лестничные площадки) и его сохранность в многоквартирном доме (дело № А33-9278/2018).

В Красноярском крае складывается практика по установке на фасадах многоквартирных домов кондиционеров без разрешительных документов и решения собственников (дело № А33-3037/2017).

Суд отмечает, что согласно буквальному указанию частьи 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для передачи объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам. Положений об обязательности рассмотрения вопроса использования общего имущества отдельными собственниками, если такое использование не влечет уменьшения общего имущества, ухудшения его качества, а равно не создает препятствий в использовании иными собственниками, действующее законодательство не содержит.

Данный вывод нашел отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2016 N 304-ЭС16-7628 по делу N А46-3373/2015, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.07.2014 по делу № А56-39389/2013, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 8346/10.

Судебная практика, связанная с нарушениями лицензионных требований по управлению многоквартирными домами с учетом требований законодательства по ведению реестра лицензий Красноярского края в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Судами установлено, что управляющая организация (лицензиат) вправе осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом (в том числе, выставлять платежные документы) при наличии совокупности трех условий, а именно: при условии заключения договора управления домом, выполнения требований о размещении на официальном сайте соответствующих сведений и внесении уполномоченным органом изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, отражающих изменения в перечне многоквартирных домов, управление которыми осуществляет лицензиат.

Указанный вывод подтверждается правовой позицией Верховного суда РФ, приведенной в определении от 21.12.2017 по делу № А33-19566/2016, позицией Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, изложенной в постановлениях от 24.05.2017 по делу № А33-8422/2016, от 07.09.2017 по делу № А33-27172/2016.

Судебная практика о признании недействительными приказов Службы о внесении изменений в сведения о перечне многоквартирных домов реестра лицензий Красноярского края, об оспаривании действий/бездействий Службы по несвоевременному внесению изменений в реестр лицензий подтверждает законность деятельности лицензирующего органа и представлена судебными актами, например по делам №№ А33-8891/2018, А33-3102/2018, А33-10639/2017.

Большая часть дел об административных правонарушениях, возбужденных по результатам проведенных Службой контрольно-надзорных мероприятий, рассматривается в судах общей юрисдикции.

Превалирующее количество административных материалов рассмотрены судьями с привлечением виновных лиц к административной ответственности в виде административных штрафов.

В тоже время, существует проблема правоприменительной практики  между арбитражными судами и судами общей юрисдикции.

Предметом судебного разбирательства в Арбитражном суде является выявление законности выданного административным органом предписания об устранении нарушений законодательства.

Наличие либо отсутствие виновности нарушителя, причины допущенного несоблюдения требований законодательства правового значения для рассмотрения указанного вопроса не имеют и в предмет арбитражного судебного исследования не входят, но входит, в  свою очередь,  в предмет исследования мировых судей.

При оценке законности предписания об устранении выявленного нарушения установлению подлежит только сам факт наличия либо отсутствия указанного в предписании нарушения действующего законодательства, а также соблюдение требований к порядку выдачи и содержанию предписания.

При этом бывают случаи, когда мировые судьи прекращают административные дела за отсутствием состава правонарушения (в основном вины), но при этом само предписание признано арбитражным судом законным.

Также дела подлежат прекращению судами в связи с истечением срока давности привлечения к административной ответственности.

В этой связи существует правовая неопределенность между судьями по установлению времени совершения правонарушения по делам о привлечении к административной ответственности за нарушение лицензионных требований, в части неправомерного начисления платы в конкретном периоде.

Также причинами прекращения послужили: представление в суд привлекаемым лицом доказательств, которые не были предоставлены им в ходе проведения проверки, недоказанность вины, несогласие суда с позицией Службы по толкованию норм действующего законодательства, в том числе по исполнению обязательных требований.

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Вопрос-ответ

vopros