Информационный обзор о деятельности управляющих организаций при управлении МКД с указанием основных нарушений, выявленных Службой в 2019 году, текущем периоде 2020 года и мер для их устранения

Федеральным законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» введен механизм лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с ним приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр разработан Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (далее – Порядок № 938/пр). Данным документом установлены требования к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий (далее – Заявление) и приложенным к нему документам.

При рассмотрении Заявления служба руководствуется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Порядком № 938/пр и сформировавшейся судебной практикой.

В службу в 2019 г. и первой половине 2020 г. поступило 2800 заявлений о внесении изменений в реестр лицензий Красноярского края в связи с заключением договора управления многоквартирным домом. По 600 из них принято решение об отказе во внесении изменений.

Наиболее распространенным нарушением, которое допускают управляющие организации при подаче Заявления, является непредоставление заключенного в соответствии с нормами ЖК РФ договора управления многоквартирным домом.

Согласно пп. «в» п. 3 Порядка № 938/пр к Заявлению должна быть приложена копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, или копия договора управления, заключенного с застройщиком в случаях, предусмотренных ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления заключается путем составления 1 документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники, обладающие более чем 50 % от общего числа голосов собственников, выступают в качестве одной стороной договора.

Таким образом, заключение договора управления многоквартирным домом подтверждает реализацию выбранного собственниками помещений способа управления домом.

При обращении в службу в Заявлением часть лицензиатов ошибочно представляет документы, которые не могут учитываться в качестве основания для внесения изменений в реестр лицензий:

- договор управления, подписанный собственниками, обладающими менее чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников, то есть не подписанный стороной собственников;

- договор управления, условия которого не утверждены решением общего собрания собственников помещений в доме;

- договор управления, подписанный сторонами до оформления результатов общего собрания собственников помещений в доме по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления;

- договор управления, подписанный одним из собственников, не уполномоченным на подписание такого договора достаточным количеством голосов собственников.

Еще одним из основных нарушений является неисполнение лицензиатом обязательства по размещению сведений, указанных в ч. 2 ст. 198 ЖК РФ, в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ).  

Согласно ч. 2 ст. 198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в ГИС ЖКХ, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Подпунктом «г» п. 5 Порядка № 938/пр предусмотрена проверка соблюдения лицензиатом требования, установленного ч. 2 ст. 198 ЖК РФ, о размещении указанной в Заявлении информации в ГИС ЖКХ.

Однако при подаче Заявления в службу лицензиаты часто забывают размещать в ГИС ЖКХ электронные образы протокола общего собрания по выбору способа управления домом и договора управления многоквартирным домом, а также направлять заявки на размещение информации о домах в самой системе.

Несоответствие протокола общего собрания собственников помещений в доме требованиям жилищного законодательства также является одним из нарушений, которое влияет на результат рассмотрения Заявления.

Согласно пп. «а» п. 3 Порядка № 938/пр к Заявлению должна быть приложена копия протокола и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключении с ней договора управления многоквартирным домом либо об изменении способа управления многоквартирным домом или расторжении договора управления.

Согласно ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Таким органом является Минстрой России.

Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (далее – Требования № 44/пр).

При рассмотрении Заявления Служба, в том числе, осуществляет проверку протокола общего собрания на наличие обязательных приложений, указанных в Требованиях № 44/пр. Также проверка приложенных к Заявлению документов на соответствие Требованиям № 44/пр проводится в соответствии с пп. «а» п. 15 Порядка № 938/пр.

Часто управляющие организации не прикрепляют к протоколу приложения, являющиеся обязательными в соответствии с п. 20 Требований № 44/пр. Наиболее распространенными нарушениями являются отсутствие реестра собственников помещений в доме или предоставление реестра, содержащего неполные сведения, отсутствие списков присутствующих и приглашенных лиц на общем собрании, отсутствие наименований приложений, позволяющих идентифицировать их как часть протокола, документы, подтверждающие полномочия представителей, а также документы, рассматриваемые и утверждаемые общим собранием.  

Факт установления признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений также влечет отказ во внесении изменений в реестр лицензий, в том числе при повторном обращении в Службу с таким решением собственников.

С введением в Порядок № 938/пр пп. «е» п. 5 с требованием об отсутствии признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, Службой производится пересчет кворума для принятия решений по вопросам повестки дня общего собрания.

При этом, нередки случаи установления признаков ничтожности решений общих собраний собственников помещений в случае обращения собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением подделке, фальсификации и подлоге материалов общих собраний собственников.

При условии, что в общем собрании собственников помещений в доме приняли участие собственники, обладающие менее чем 50% голосов от общего числа голосов, и предусмотренный ст. 45 ЖК РФ кворум отсутствовал, решение такого общего собрания признается ничтожным в соответствии со ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Также, согласно ст. 181.5 ГК РФ, решение общего собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, противоречит основам правопорядка или нравственности.

В случае направления в службу Заявления в связи с прекращением договора управления многоквартирным домом управляющие организации не прикладывают к Заявлению копию заявления, направленного одной стороной договора в адрес второй стороны.

Согласно ч. 6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

В соответствии с пп. «ж» п. 3 Порядка № 938/пр к Заявлению должна быть приложена копия заявления одной из сторон договора в случае прекращения договора управления многоквартирным домом в связи с окончанием срока его действия.

Таким образом, управляющей организации следует уведомить вторую сторону договора управления в случае прекращении действия такого договора и направить в службу подтверждающие документы с целью исключения сведений о доме из реестра лицензий.

Существенным нарушением при обращении управляющих организаций в Службу является представление незаверенных копий документов.

Пунктом 3 Порядка № 938/пр предусмотрено, что копии представляемых с Заявлением документов должны быть прошиты и надлежащим образом заверены уполномоченным должностным лицом заявителя.

Служба не принимает в качестве документов, имеющих юридическую силу, нескрепленные и непрошитые копии документов, а также незаверенные копии или копии, заверенные лицом, полномочия которого не подкреплены доверенностью.

Внимание!

Неразмещение сведений, связанных с управлением многоквартирным домом, в ГИС ЖКХ также является частым нарушением, допускаемым управляющими организациями Красноярского края.

Совместным приказом Минкомсвязи России  № 74, Минстроя России  № 114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ» утверждены состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ.

Службой регулярно выявляются факты неразмещения в ГИС ЖКХ управляющими организациями платежных документов, отчетов по исполнению договоров управления домом, а также факты нарушения сроков для предоставления ответов по обращениям граждан через ГИС ЖКХ.

С учетом изложенной информации рекомендуем управляющим организациям ознакомиться с обозначенными в статье нормами жилищного законодательства  с учетом их изменений и не допускать их нарушения.

Комментарии