Квалификационный экзамен

ekzamen
Порядок обращения с ТКО
Расчет платы за ЖКУ
Примеры платежных поручений

О соотношении позиции Арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу осуществления деятельности по управлению МКД до момента включения сведений о данных домах в реестр лицензий субъекта РФ

Создано: 29 Марта 2019 Обновлено: 01 Апреля 2019

Согласно ч. 4 ст. 198 ЖК РФ при выполнении требований о размещении сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления многоквартирным домом лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом.

В силу ч. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Таким образом, управляющая организация (лицензиат) вправе осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом лишь при наличии совокупности всех трех условий.

Вместе с тем, на практике распространены случаи, когда управляющие организации фактически приступают к осуществлению деятельности по управлению многоквартирным домом, выраженной, в том числе, в начислении платы за жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений многоквартирных домов до момента включения сведений о доме в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которых осуществляет лицензиат (далее – Перечень).

При установлении указанных обстоятельств, Службой в адрес соответсвующих управляющих организаций в качестве меры административного воздействия выносятся предписания, обязывающие данных лиц сторнировать плату за жилищно-коммунальные услуги, начисленную собственникам за обозначенный период. Данные предписания неоднократно становились предметом обжалования в Арбитражном суде Красноярского края, а также в вышестоящих инстанциях, однако судебные органы признавали законность и обоснованность выданных предписаний, что подтверждается судебными актами по делам: А33-5439/2018, А33-27172/2016, А33-19566/2016, А33-12241/2017 и др.

При этом судебные органы исходят из того, что факт реального управления многоквартирным домом до включения многоквартирного дома в Перечень не имеет правового значения, поскольку до внесения соответствующих изменений в реестр управляющая организация не имеет правовых оснований осуществлять указанную деятельность, а факт заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, осуществление мероприятий по обслуживанию общедомового имущества, начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги не могут рассматриваться как обстоятельства, подтверждающие законность деятельности по управлению многоквартирным домом. В связи с этим, все убытки, понесенные при осуществлении указанных действий управляющей организацией, расцениваются в качестве предпринимательских рисков.

Вместе с тем, исполнение предписания административного органа, обязывающего устранить нарушения, выразившееся в начислении собственникам многоквартирных домов платы за жилищно-коммунальные услуги до даты включения сведений о соответсвующих домах в реестр лицензий Красноярского края, не лишает управляющую организацию права на предъявление требования о взыскании платы за фактически оказанные в обозначенный период услуги в рамках искового производства.

Более того, в настоящий момент по данному вопросу сложилась положительная практика судов общей юрисдикции, поддержанная решениями Красноярского краевого суда, согласно которой, если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных доказательств следует, что собственники (наниматели) помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети, таким образом, управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг. При этом указанные выводы судов общей юрисдикции, основываются на позиции Верховного суда РФ, отраженной в постановлении от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».

Однако Служба считает, что внесение органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в части включения или исключения дома носит приоритетный характер, на данном этапе административным органом производится всесторонний анализ представленных документов, на предмет их соответствия требованиям законодательства. И только соответствующее заключение уполномоченного органа может свидетельствовать о правомерности управления домом той или иной управляющей организацией, в то время как, сам факт заключения договора управления с собственниками помещений дома, а также договоров с ресурсоснабжающей организаций не может являться гарантией соблюдения законных прав собственников помещений многоквартирных домов при выборе управляющей компании.

Также отмечаем, что законность действий Службы по выдаче предписаний при выявлении указанных нарушений подтверждается позиций прокуратуры Красноярского края, выраженной в ответе на соответствующий запрос Службы.

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Вопрос-ответ

vopros