Квалификационный экзамен

ekzamen
Порядок обращения с ТКО
Расчет платы за ЖКУ
Примеры платежных поручений

О некоторых особенностях установления платы за содержание жилого помещения собственниками помещений в многоквартирных домах

Создано: 28 Февраля 2019 Обновлено: 01 Марта 2019

Согласно статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) одним из элементов платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственников помещения в многоквартирном доме является плата за содержание жилого помещения.

Порядок установления и изменения размера указанной платы регламентируется частью 7 статьи 156 ЖК РФ, согласно которой, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (далее  - МКД) определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Вместе с тем, данное положение носит абстрактный характер  и не содержит указания на правовые последствия несоблюдения перечисленных условий при утверждении платы за содержание жилого помещения, что в свою очередь, порождает на практике ряд вопросов, связанных с применением и толкованием содержания указанной нормы. В связи с чем, в данной статьей рассмотрены наиболее актуальные вопросы, связанные с установлением платы за содержание жилого помещения собственниками помещений в МКД.

Принятие собственниками решения об изменении размера платы за  содержание жилого помещения без учета предложений управляющей организации.

Несмотря на наличие в ч.7 ст. 156 ЖК РФ прямого указания на необходимость учета предложений управляющей организации при утверждении платы за содержание жилого помещения, суды, рассматривая споры, связанные с  неисполнением последними решений собственников об изменении  указанной платы, не находят оснований для признания такого решения ничтожным.

В связи с чем, если указанные решения собственников не оспорены, не признаны в установленном порядке недействительными, то они подлежат исполнению как собственниками помещений в многоквартирном доме, так и управляющей организацией. Указанные выводы содержатся  в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 по делу № А08-9621/2018; постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 № 18АП-19676/2018 по делу № А76-9812/2018; постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2017 по делу № А43-14750/2017, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 № 08АП-4767/2018 по делу N А70-15778/2017.

Принятие собственниками  помещений в МКД, в которых не созданы товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, решения об установлении дифференцированного размера платы  за  содержание жилого помещения.

Отмечаем, что ч. 7 ст. 156 ЖК РФ не закрепляет возможность  установления различного размера платы за содержание жилого помещения в зависимости от категории помещения (жилое/нежилое) либо от расположения помещения (этаж, та или иная часть МКД). Более того, ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 предписывает устанавливать указанный размер платы одинаковым для всех собственников помещений (далее  - Правила № 491).

При этом на законодательном уровне (ст. 158 ЖК РФ) установлен единственный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В тоже время, согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в постановлении от 29.01.2018 № 5-П, названное положение само по себе не исключает возможность учета при принятии решения об установлении платы за содержание жилого помещения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в МКД - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).

Вместе с тем, необходимо иметь ввиду, что указанная позиция Конституционного Суда РФ применима при установлении платы за содержание помещений МКД, управление которыми осуществляется непосредственно собственниками помещений в этих домах либо товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированные потребительские кооперативом.

Однако на практике, суды распространяют обозначенную позицию Конституционного Суда РФ и на отношения по установлению платы за содержание жилого помещения в МКД, в которых в качестве способа управления выбрана управляющая организация (решение Арбитражного суда Пермского края от 11.02.2019 по делу № А50-35220/2018, постановление Семнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 06.03.2018 по делу         № А50-29029/2017).

В свою очередь, полагаем, что в рассматриваемом случае, положения ч.7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил № 491, носят императивный характер, в связи с чем, применение позиции Конституционного суда РФ при управлении МКД управляющей организацией недопустимо.

Изменение платы за содержание жилого помещения  до истечения одного года с момента принятия ранее действовавшего тарифа.

По обозначенному вопросу, в отличие от ранее рассмотренных, отсутствует сложившаяся судебная практика, позволяющая сделать однозначный вывод относительно возможности изменение платы за содержание жилого помещения  до истечения одного года с момента принятия ранее действовавшего тарифа.

Так, Первым Арбитражным Апелляционным судом в постановлении от 18.04.2017 по делу № А79-6686/2016 изменение платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений при наличии протокола внеочередного общего собрания собственников помещений МКД, то есть до истечения одного года после принятия этого решения, признано незаконным.

Вместе с тем, полагаем, что указанное решение не учитывает правовою позицию Конституционного Суда РФ, отраженную в постановлении от 29.01.2018 № 5-П, согласно которому, определяя правовую природу решений по установлению платы за содержание помещений в МКД, Конституционный суд РФ относит их к решениям гражданско-правового сообщества, в связи с чем, распространяет в отношении данных решений положения, предусмотренные главой 9.1 «Решения собраний» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в том числе, относительно оснований признания указанных решений недействительными. При этом, учитывая положения ст. 181.5 ГК РФ, а также указанную позицию Конституционного суда РФ, можно сделать вывод о том, что принятие собственниками помещений МКД решения об изменении платы за содержание жилого помещения  до истечения одного года с момента принятия ранее действовавшего тарифа, само по себе не может рассматриваться ничтожным, а относится к категории оспоримых решений.  Следовательно, как и в случае принятия решения об утверждении размера платы за содержание жилого помещения без учета предложений управляющей организации, данное волеизъявление собственников помещений МКД подлежит исполнению.

При этом необходимо учитывать, что в силу п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22, вновь утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности. В ином случае, размер указанной платы может быть признан судом экономически необоснованным и отменен.

Изменение  размера платы на содержание жилого помещение после фактического оказания услуг управляющей организацией.

На практике встречаются случаи, когда собственниками помещений МКД по инициативе управляющих организаций  принимаются решения об установлении платы за содержание жилого помещения, фактически распространяющиеся на предыдущие расчетные периоды, в которых действовал ранее утвержденный тариф.  При этом, ссылаясь на указанные решения собственников помещений МКД, управляющие организации либо «легализуют» начисление указанной платы за соответствующие расчетные периоды в размере, утвержденном данным решением и отличным от ранее действовавшего, либо производят доначисление платы собственникам помещений, исходя из вновь утвержденного тарифа за прошедшие расчетные периоды.

Вместе с тем, действующим законодательством не предусмотрено распространение действия размера платы на предыдущий период времени, т.к. из буквального толкования части 7 статьи 156 ЖК РФ следует, что размер платы за содержание жилого помещения в МКД устанавливается на срок не менее чем один год, что предполагает последующий период времени после оформления протокола, но не распространяется на предшествующее время. Указанный вывод подтверждается выводами Третьего Арбитражного апелляционного суда, отраженными в постановлении от 16.11.2018 по делу А33-10801/2018.

В связи с чем, Служба указывает на недопустимость использования обозначенного способа установления платы за содержание жилого помещения после фактического оказания услуг управляющей организацией.

Включение в договор управления условий/рассмотрение вопроса на общем собрании собственников помещений МКД о возможности ежегодного изменения управляющей организацией  размера платы за содержание жилого помещения с учетом индекса инфляции либо индекса потребительских цен.  

Указанный вопрос является наиболее дискуссионным из рассматриваемых, поскольку  в настоящий момент сложилась неоднозначная судебная практика относительно возможности ежегодного индексирования размера платы за содержание жилого помещения.

Так, в определении Верховного суда РФ от 25.12.2018 от 25 декабря 2018  № 301-КГ18-22044 отражена позиция, согласно которой если  решения собственников помещений многоквартирных домов, оформленные соответствующими протоколами, и заключенные договоры управления предусматривают возможность управляющей организации ежегодно индексировать размер платы за содержание жилого помещения на индекс потребительских цен в Российской Федерации на жилищно-коммунальные услуги с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего года, определенный и официально опубликованный в порядке, установленном действующим законодательством, соответствующее изменение размер платы за содержание жилого помещения  не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.

При этом Верховный суд РФ исходил из того, что в указанном случае, собственники фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен в Российской Федерации на жилищно-коммунальные услуги в случае отсутствия решения собственников помещений об утверждении размера платы за содержание жилых помещений многоквартирного дома, в связи с чем, управляющая организация в одностороннем порядке имеет право изменить размер указанной платы с учетом соответствующего  индекса.

Вместе с тем, в определении Верховного Суда РФ от 11.01.2019 № 309-КГ18-23161 по делу № А76-37447/2017 содержится противоположная позиция, исходя из которой, наличие в договоре управления оговорки, предусматривающей право управляющей организации на изменение размера ежемесячной платы за содержание жилого помещения, не соответствует императивно установленным требованиям ч. 7 ст. 156 ЖК РФ и ущемляет права собственников помещений МКД как потребителей предоставляемых управляющей организацией услуг, право на участие в согласовании стоимости которых у собственников отсутствует.

В свою очередь, Служба соглашается с указанным выводом суда, поскольку само по себе наличие в договоре условия об индексации нельзя рассматривать как обстоятельство, свидетельствующее о принятии общим собранием собственников многоквартирного дома решения об изменении ранее определенного размера платы за содержание жилого помещения и установлении нового размера платы.

Более того, отражая в договоре управления, либо вынося на обсуждение общего собрания собственников помещений МКД указанное положение, управляющие организации, чаще всего, не конкретизирует механизм индексации, не определяют применительно к индексу какого потребительского товара (услуги) должна быть учтена инфляция, не указывают тариф, по отношению к которому применяется индексация, не обозначают период применения конкретного индекса и т.д.

Таким образом, учитывая, что основным способом установления и изменения размера платы за содержание жилого помещения является волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме посредством принятия решения об этом на общем собрании, Служба полагает, что установление платы иным образом противоречит требованиям закона и нарушает права граждан. 

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Вопрос-ответ

vopros