Содержание общего имущества, актуальные вопросы и проблемы

Проблема содержания имущества в многоквартирных домах (далее – МКД) является актуальной для каждого субъекта Российской Федерации. Данная проблема связана как с умышленным нарушением данных требований, так и в силу отсутствия необходимых знаний в сфере юриспруденции. Также основными причинами этих проблем стали обстоятельства социально – экономического и организационного, характера:

- социально-имущественное неравенство и разное психологическое поведение собственников МКД;

- отсутствие самоорганизации собственников МКД;

- отсутствие правовых знаний большинства собственников МКД.

Для того чтобы решить возникшую проблему в указанной сфере, необходимо знать правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 «О содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила).

Исходя из анализа гражданского и жилищного законодательства, в частности в силу п. 1 ст. 247 Гражданского Кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Среди основных обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме можно выделить использование общего имущества многоквартирного дома по его назначению, без нарушения при этом прав и законных интересов других собственников, а также бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст. 36 Жилищного Кодекса РФ). При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.

Определение лиц, в чью зону ответственности входит обеспечивать надлежащее обслуживание общего имущества, осуществляется в зависимости от способа управления домом, выбранного в установленном порядке.

Такими лицами могут быть как сами собственники жилых и нежилых помещений, которые заключают соответствующие договоры, в частности договор управления с управляющей компанией, так и товарищество собственников жилья, другая специализированная некоммерческая организация, куда большинство собственников помещений должны входить согласно закону на основе членства

Принятие ключевых решений, касающихся судьбы многоквартирного дома, в том числе решение вопросов использования общего имущества, ремонта и реконструкции дома, относится к ведению общего собрания.

Однако значительное количество собственников помещений многоквартирных домов, их разобщенность, противоречивость их интересов, отсутствие восприятия общего имущества как своего собственного привели к тому, что активность собственников помещений иногда оказывается весьма низкой.

Наиболее часто возникают вопросы по прилегающей к дому территории, в частности об определении границ придомовой территории.

В силу Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Границы придомовой территории многоквартирного дома в 2018 году определяются в соответствии с установленными законами и нормативами. Закрепление конкретного участка за МКД осуществляется в градостроительной и землеустроительной документации. Границы земельного участка можно уточнить в соответствующих базах данных. Проще всего это сделать при помощи публичной кадастровой карты, выложенной на сайте Росреестра. В управляющей компании должен храниться кадастровый паспорт, в котором представлена более точная информация. Если у УК по какой-то причине нет доступа к этим документам, то необходимые сведения можно получить по запросу в ЕГРН. В выписке из этого реестра помимо внешних границ участка также будут показаны следующие сведения:  его площадь; дата, когда участок был зарегистрирован в реестре; прочая полезная информация.

Фактическая конфигурация прилегающего к дому участка зависит от размещения самого здания и окружающих его объектов, проходящих рядом дорог, линий электропередач и прочих особенностей. Несмотря на то, что к каждому МКД относится определенная территория, она не всегда четко выделена и оформлена. Чтобы однозначно выделить территорию вокруг дома, необходимо провести межевание. Потребность в нем обычно появляется в случаях, когда управляющая компания или жильцы начинают задумываться о рациональном использовании участка. Все объекты вокруг дома (беседки, лавки, площадки и так далее) изначально предназначены для пользования только собственниками квартир. Однако по факту это часто не так. Несмотря на внесение средств, на содержание и благоустройство вполне конкретными жильцами, пользуются этими благами все желающие без каких-то ограничений.

По итогам межевания управляющая организация по решению собственников может: обозначить границы придомовой территории многоквартирного дома ограждением, заняться созданием мест отдыха, спортивных площадок и прочих инфраструктурных элементов; возвести необходимые хозяйственные постройки; передать часть территории арендаторам; обустроить парковку для автомобилей собственников, заасфальтировать и разметить ее; посадить цветы или иные растения.

Комментарии