Требования к содержанию общего имущества, использование и передача общего имущества третьим лицам

Создано: 12 Февраля 2016 Обновлено: 12 Февраля 2016

Понятие "общее имущество многоквартирного дома" используется в действующем гражданском и жилищном законодательстве.

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Статья 36 Жилищного кодекса РФ устанавливает режим общей собственности на то имущество, которое не является частью какой-либо квартиры и при этом предназначено для обслуживания более одного помещения в доме (далее – ГК РФ, ЖК РФ). В соответствии с ней к указанному имуществу отнесены не только те объекты, которые указаны в гражданском законодательстве, но и другие, т. е. в ЖК РФ понятие общего имущества более конкретизировано.

Все вышеперечисленное в комплексе и составляет понятие общего имущества многоквартирного дома.

Размер общего имущества в МКД стабилен и не подлежит изменению. Исключение составляет возможность, предусмотренная ст. 36 ЖК РФ. Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. То есть с соблюдением указанного порядка допускается его уменьшение при условии наличия согласия всех собственников помещений. Уменьшение производится путем проведения реконструкции с соблюдением всех соответствующих норм и требований, предусмотренных ЖК РФ.

По решению собственников объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам, включая управляющую организацию (далее - УО). Подобное пользование не должно нарушать права и законные интересы иных граждан и юридических лиц, проживающих в доме.

Собственники жилых и нежилых помещений МКД владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, является единым целым, и по отношению к нему все участники выступают как единый собственник и должны выражать общую волю в отношении предмета собственности.

В рамках действующего гражданского и жилищного законодательства выражение воли должно происходить путем принятия решения собственниками общего имущества.

Решение о пользовании общим имуществом принимается по принципу квалифицированного большинства, т. е. не менее ²/₃голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Так, если общая полезная площадь дома составляет 7233,6 кв. м, то решение должно быть принято собственниками, обладающими не менее 4822,4 кв. м (7233,6 ×²/₃, что составляет ²/₃голосов).

Если же для пользования общим имуществом требуются реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения, что влечет уменьшение его размера, в т. ч. земельного участка и объектов, расположенных на данном земельном участке, то понадобится единогласное решение всех собственников (п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ). Аналогичное требование было внесено в Градостроительный кодекс от 02.04.2014 (п. 6.2 ст. 51) где говорится, что для получения разрешения на реконструкцию МКД требуется решение общего собрания собственников такого дома, принятое по правилам жилищного законодательства (т. е. не менее ²/₃голосов от их общего числа).

При принятии решения о пользовании ОИ необходимо согласовать следующие существенные условия. Во-первых, индивидуализировать субъект такого пользования (физическое или юридическое лицо, собственник (наниматель), проживающий в доме, или постороннее лицо). Во-вторых, подробно описать объект пользования с указанием его размеров, конкретного места нахождения и иных индивидуальных характеристик. В-третьих, согласовать срок пользования, цену и целевое назначение доходов от передачи общего имущества в пользование. В-четвертых, назначить управомоченное на подписание договора пользования лицо.

В последующем договор пользования общим имуществом должен быть заключен на указанных и согласованных собственниками условиях. При отсутствии решения собственников третьи лица не имеют законных оснований для пользования общим имуществом (его частями).