Обзор поступивших в Службу в I квартале 2021 года обращений о выявленных дефектах в процессе эксплуатации многоквартирного дома в период гарантийного срока и принятии мер по их устранению

В службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее – Служба) за I квартал 2021 года поступило 44 обращения граждан и юридических лиц о выявленных дефектах в процессе эксплуатации многоквартирного дома в период гарантийного срока.

Наибольшее количество поступивших обращений содержит сведения по следующим вопросам:

- о дефектах оконных и дверных проемов - 14;

- о промерзании стен и межпанельных стыков - 13;

- о протечке кровли, балконов, лоджий - 5;

- о неисправности системы вентиляции - 3.

Таким образом, поступившая в Службу в I квартале 2021 года информация указывает на факты возникновения дефектов в процессе эксплуатации многоквартирных домов, как в отношении жилых помещений, так и в отношении общедомового имущества, что, в свою очередь, свидетельствует о недостаточном контроле за качеством строительных материалов, применяемых застройщиками в процессе строительства многоквартирных домов.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) срок эксплуатации многоквартирного дома начинается с даты получения застройщиком в органе местного самоуправления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с градостроительным законодательством ответственными за выполненые работы, за дефекты, выявленные в процессе эксплуатации объекта капитального строительства (далее – объект), являются лица, осуществляющие строительство – застройщик и (или) генеральный подрядчик.

Статьями 724, 756 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентированы сроки обнаружения недостатков результата работ для всех видов подряда, в том числе строительного подряда.

Из положений указанных статей следует, что предельный срок обнаружения недостатков работы для строительного подряда составляет пять лет.

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании части 1 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

На основании статьи 55.24 ГрК РФ в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.

Эксплуатационный контроль осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, при этом эксплуатационный контроль многоквартирных домов осуществляется управляющей организацией с учетом требований жилищного законодательства.

Согласно пункту 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях).

В соответствии с Положением о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденным приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45, в указанную инструкцию включаются рекомендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества.

Службой при рассмотрении обращений граждан и юридических лиц на постоянной основе даются разъяснения о необходимости при обнаружении дефектов в помещениях в многоквартирных домах, возникающих в процессе эксплуатации многоквартирного дома в период гарантийного срока, собственникам таких помещений обращаться в управляющую организацию для проведения осмотра помещений, по результатам которого управляющая организация обязана составить акт осмотра, в котором указываются выявленные дефекты.

Кроме того, управляющие организации обязаны самостоятельно выявлять дефекты общедомового имущества при проведении два раза в год сезонных осмотров многоквартирных домов.

В результате выявления дефекта в адрес лица, ответственного за выполненные работы, направляется как собственником помещения в многоквартирном доме, так и управляющей организацией в отношении общедомового имущества многоквартирного дома претензия с требованием безвозмездного устранения выявленных дефектов в рамках гарантийного срока.

Кроме того, Службой, по результатам рассмотрения указанных обращений граждан и юридических лиц, в адрес застройщиков направляются информационные письма о необходимости принятия мер по устранению выявленных дефектов в процессе эксплуатации многоквартирного дома, указанных в рассматриваемых обращениях.

В случае уклонения застройщика от выполнения требований по устранению дефектов, допущенных в процессе строительства, такие требования предъявляются к застройщику в судебном порядке.

Вступившие в законную силу решения суда являются обязательными для всех без исключения должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Неисполнение вступившего в законную силу решения суда влечет за собой ответственность, предусмотренную административным и уголовным законодательством Российской Федерации.

Комментарии