Обобщение практики осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по итогам 1 полугодия 2022г.

В 1 полугодие 2022г. на территории края региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществлялся в соответствии с Положением о региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, утвержденным постановлением Правительства Красноярского края от 10.12.2021 № 863-п.

По итогам 1 полугодия на 30.06.2022 в стадии строительства находилось 143 объекта, из них 141 многоквартирный жилой дом, общей жилой площадью 1 802,733 тыс. кв.м. и 2 объекта нежилого назначения – апартаменты, в отношении которых 77 застройщиков привлекают денежные средства участников долевого строительства, без учета приостановленных объектов, включенных в Единый реестр проблемных объектов (далее ЕРПО).

Общее количество заключенных по итогам 1 полугодия договоров участия в долевом строительстве составило 12 610 на сумму 45 630 935 754,90 рублей, общая сумма реализованной жилой площади - 750,133 тыс.кв.м. или 42 %  от всей площади жилья.

Служба отмечает, что в т.г. наметилась тенденция снижения начатых новых проектов строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Так, в 1 полугодие 2022г., в условиях нестабильной экономической ситуации, ростом ипотечных ставок, с привлечением денежных средств участников долевого строительства с размещением их на счетах эскроу начато строительство лишь 19 многоквартирных домов, проектные декларации на указанные объекты застройщики разместили в Единой информационной системе жилищного строительства впервые, из них 6 после 14.06.2022 когда ЦБ РФ установлена ключевая ставка в размере 9,5%. Тогда как в 1 полугодие 2021г. было начато строительство 28 многоквартирных домов, по итогам года их число возросло до 53. Аналогичная ситуация по снижению новых объектов наблюдалась в 2020г., в 1 полугодие 2020г. в условиях пандемии, связанной с коронавирусной инфекцией, застройщики приступили к строительству лишь 12 многоквартирных домов, по итогам года их число выросло до 32. Следует отметить, что в до «пандемийные» года в среднем на рынок ежегодно выходило 60 – 70 новых проектов строительства, так в 2019 г. застройщиками было начато строительство 64 многоквартирных домов, из них 31 в 1 полугодие 2019г.

 Службой организован мониторинг изменения строительной готовности объектов, строительство которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе в разрезе информации о переходе на проектное финансирование и размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

Так, в 1 полугодии 2022г. согласно сведениям, размещенным в Единой информационной системе жилищного строительства, 64 застройщика по 91 разрешению на строительство осуществляют строительство 106 объектов с размещением денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу. По старым правилам продолжилось строительство 37 объектов, включая 17 многоквартирных домов, общей площадью 183,52 тыс.кв.м., которые для завершения строительства переданы в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края, по 8 домам заключены по одному договору участия в долевом строительстве, заключение последующих договоров возможно при условии использования счетов эскроу.

В Едином реестре проблемных объектов (далее – ЕРПО) на начало года числилось 101 объект, соответствующий основаниям, предусмотренным частью 1.1. статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ.

Справочно: под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона.

По итогам 1 полугодия число проблемных объектов сократилось до 92. В соответствии с частью 1.4 статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ из ЕРПО было исключено 9 объектов, из которых строительство 2-х многоквартирных домов было завершено, поданы заявки на исключение 2 объектов .

Из 92 объектов ЕРПО:

- по 34 объектам ППК «Фонд развития территорий» вынесены решения об удовлетворения требований граждан-участников долевого строительства за счет выплаты возмещения,

- по 17 объектам приняты решения о софиансировании завершения строительства, объекты переданы региональному фонду – Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края,

- по 1 объекту фактически отсутствуют требования граждан – участников долевого строительства (заключен 1 ДДУ который не оплачен, в ППК «Фонд развития территорий» подана заявка на исключение),

- по 3 объектам механизм фонда не применяется;

- по 38 объектам из 46 по которым в феврале 2022г. направлены ходатайства в ППК «Фонд развития территорий» о применении механизма, предусмотренного Федеральным законом № 218-ФЗ, решения не вынесены (по 8 объектам в мае-июне приняты решения – о выплатах возмещения участникам долевого строительства застройщиков ООО «ПСП», ООО «Ситистрой», ООО «Сибирь-инвест»). Принятие решений по 38 объектам ожидается до конца 2022г.

Удовлетворение прав участников долевого строительства проблемных объектов запланировано не позднее 31.12.2023г.

В ходе мониторинга Службой был сформирован перечень объектов в количестве 11 многоквартирных домов, по которым имеются признаки соответствия этих объектов основаниям, предусмотренным частью 1.1. статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ, высокий риск включения этих объектов в ЕРПО. Из них в 1 полугодие 2022г. строительство 3-х многоквартирного домов застройщиков ООО «Уютный дом 2010», ООО СЗ «Проект живем», ООО «Арс-групп» завершено.

Согласно пункту 4 постановления Правительства от 26.03.2022 № 479, с 29.03.22 по 31.12.2022, установлен запрет на включение объектов в ЕРПО, при условии, что такие основания наступили после вступления в силу указанного Постановления. Объекты будут подлежать включению в ЕРПО после 01.01.2023, если сохранятся основания для их включения в ЕРПО.

В адрес застройщиков направлены предостережения о недопустимости нарушения обязательств перед участниками долевого строительства. За ходом строительства установлен контроль.

В 2022г. как и в 2020г., основные усилия всех контролирующих органов были направлены на профилактику правонарушений, в связи с установленным мораторием на проведение проверок.

В целях снижения административной нагрузки на хозяйствующие субъекты Правительством Российской Федерации принято постановление от 10.03.22 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» (далее – Постановление № 336), которое установило ограничения на проведение в 2022г. контрольных (надзорных) мероприятий, проверок при осуществлении видов государственного контроля (надзора), муниципального контроля порядок организации и осуществления которых регулируются Федеральным законом от 31.07.2020 № 248-ФЗ .

В соответствии с пунктом 10 Постановления № 336 допускается проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия, профилактических мероприятий, включая объявление предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований в установленных законом случаях. При этом в соответствии с пунктом 7 Постановления № 336 исключается выдача предписаний об устранении нарушений обязательных требований по результатам контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия в том случае, если на основании пункта 3 части 3 статьи 74 Закона № 248-ФЗ установлена возможность выдачи предписаний по результатам проведения наблюдения за соблюдением обязательных требований. Кроме того, пунктом 9 Постановления № 336 установлен запрет на возбуждение дел об административном правонарушении, если состав административного правонарушения включает в себя нарушение обязательных требований, оценка соблюдения которых является предметом государственного контроля (надзора), без проведения контрольного (надзорного) мероприятия с взаимодействием, проверки и составления акта по результатам их проведения.

Таким образом, в период с марта 2022г. по конец года внеплановые проверки, выдача предписаний и возбуждение административных дел, за исключением по ст.20.25 КоАП, находится под запретом, а контрольно-надзорные мероприятия, проводимые без взаимодействия с подконтрольными субъектами, профилактические визиты, информирование и выдача предостережений становится единственными инструментами надзорной деятельности. Кроме того, в связи с заявлением В.В. Путина на пленарном заседании Петербургского экономического форума - 2022, есть вероятность  полагать, что тренд на сокращение контрольно-надзорных мероприятий в отношении бизнеса, деятельность которого не связана с высокими рисками причинения вреда, сохранится.

В 1 полугодие 2022 г. Службой было проведено 258 (66 % к аналогичному периоду 2021 года) контрольно-надзорных мероприятий, осуществленных без взаимодействия с застройщиками. Уменьшение количества мероприятий не повлекло снижения контроля за застройщиками в связи с тем, что деятельность каждого застройщика одновременно анализировалась по всем направлениям его деятельности в рамках установленных требований законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (проверка отчетности застройщика которые обязаны ее предоставлять, проектных деклараций, информации, подлежащей раскрытию застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства).

По результатам мероприятий без взаимодействия было выдано 41 (373 % к аналогичному периоду 2021 года) предостережения о недопустимости нарушений обязательных требований законодательства об участии в долевом. Выявлено 271 нарушение, информация о которых направлена в прокуратуру края для принятия решений о применении мер прокурорского реагирования. С учетом введенного в марте 2022 года моратория на проведение проверок было инициировано всего 19 внеплановых проверок, 1 проверка по инициативе Службы проведена совместно с органами прокуратуры.

В ходе проведения внеплановых проверок по выявленным нарушениям выдано 22 предписания. По результатам контрольно-надзорных мероприятий возбуждено 114 административных дел, в том числе по ст.20.25КоАП РФ (106 % к уровню 2021 года).

В отношении 4-х застройщиков, до вступления в силу постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479, которым предусмотрен запрет на приостановление деятельности, в соответствии с частью 15 статьи 23 Закона № 214-ФЗ поданы заявления в Арбитражный суд Красноярского о приостановлении деятельности застройщиков по привлечению денежных средств участников долевого строительства, по 1 заявлению вынесен отказ, 2 заявления удовлетворены, 1 в стадии рассмотрения.

Причинами значительного снижения проведенных проверок, выданных предписаний и возбужденных административных дел является введенный мораторий на проведение проверок.

Основными нарушениями, выявленными в ходе проведения контрольно-надзорных мероприятий при осуществлении государственного контроля (надзора)
в области долевого строительства, являются:

По результатам рассмотрения возбужденных административных дел Службой было вынесено 61 постановление, в том числе 4 по административным делам, возбужденным органами прокуратурой.

При выборе вида наказания и меры ответственности за совершение административного правонарушения Служба руководствовалась положениями КоАП РФ: учитывались смягчающие и отягчающие административную ответственность обстоятельства, а также возможность замены административного штрафа предупреждением.

По результатам рассмотренных дел в сфере долевого строительства были назначены административные наказания в виде: административного штрафа –по 39 делам на общую сумму 3 038,5 тыс. рублей, вынесены предупреждения – по 15 делам, 5 дел было прекращено в связи с малозначительностью совершенного правонарушения, 2 возращено в органы прокуратуры для устранения выявленных недостатков.

Проанализировав Служба считает, что причинами типовых нарушений обязательных требований, допускаемых застройщиками являются:

-  изменение законодательства в сфере долевого строительства;

- отсутствие информированности и заинтересованности подконтрольных субъектов исполнять вносимые в законодательство о долевом строительстве нормативные требования, а также отсутствие правовой грамотности лиц, участвующих в долевом строительстве;

- отсутствие достаточных финансовых средств (вывод средств, неэффективное планирование и т.д.);

-  сокрытие застройщиком информации о проекте, отражение не актуальной информации (сведений о выданных технических условиях с истекшим сроком действия);

-  проблемы технического характера (в части размещения информации
в ЕИСЖС).

В целях сокращения количества допускаемых со стороны подконтрольных субъектов нарушений, Службой разработаны руководства для застройщиков по соблюдению обязательных требований, в адрес застройщиков направлены информационные письма, на сайте Службы размещены комментарии об изменениях законодательства. В связи с изменениями формы проектной декларации и требований к размещению информации, подлежащей раскрытию, Службой на июль т.г. запланирован семинар по новым требованиям.

Комментарии