Планы и перспективы долевого строительства в Красноярске на 2022-2023 годы

В 1 полугодие 2022г. на территории края деятельность в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляют 79 застройщиков по строительству 149 многоквартирных домов общей жилой площадью 1802 тыс.кв.м., в том числе 17 МКД, общей жилой площадью 183,521 тыс.кв.м., переданных для завершения строительства в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края в целях удовлетворения требований пострадавших граждан – участников долевого строительства, так называемых «обманутых дольщиков», без учета объектов включенных в ЕРПО в отношении которых приняты либо планируется принятие решений о выплате возмещения.

Согласно размещенным сведениям органов статистики, ежегодно в крае зафиксированы следующие значения объемов ввода жилья:

После 01.07.2019 привлечение денежных средств участников долевого строительства возможно при условии размещения денежных средств на счетах эскроу. Согласно сведениям, размещенным в Единой информационной системе жилищного строительства по состоянию на 20.06.2022, с использованием счетов эскроу 61 застройщик по 87 разрешениям на строительство осуществляют строительство 107 МКД, по 42 МКД задекларировано привлечение денежных средств по старым правилам, но из них 11 МКД перейдут на счета эскроу, таблица по СФО прилагается.

По итогам 5-ти месяцев т.г. общее количество заключенных договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) составило 13 405, общая сумма реализованной площади -794,921 тыс.кв.м. или 44% от всей площади строящегося жилья. Суммарный размер обязательств по заключенным ДДУ составил 48 738 млн.рублей, средняя стоимость 1 ДДУ на рынке, без учета домов, достройку которых осуществляет Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края, составила 4,81 млн.рублей, средняя площадь в 1 ДДУ составила 59,3 кв.м., средняя стоимость 1 квадратного метра по заключенным ДДУ составила 80 тыс.рублей.

Служба отмечает, что в т.г. наметилась тенденция снижения начатых новых проектов строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Так, в 1 полугодие 2022г., в условиях нестабильной экономической ситуации, ростом ипотечных ставок, начато строительство лишь 18 многоквартирных домов, проектные декларации на указанные объекты застройщики разместили в Единой информационной системе жилищного строительства впервые, при этом 5 проектных деклараций размещено в июне т.г., после падения ключевой ставки до 9,5%.  Тогда как в 1 полугодие 2021г. было начато строительство 28 многоквартирных домов, по итогам года их число возросло до 53.  Аналогичная ситуация по снижению новых объектов наблюдалась в 2020г., в 1 полугодие 2020 в условиях пандемии, связанной с коронавирусной инфекцией, застройщики приступили к строительству лишь 12 многоквартирных домов, по итогам года их число выросло до 32. Следует отметить, что в до «пандемийные» годы в среднем на рынок ежегодно выходило 60 – 70 новых проектов строительства, так в 2019 г. застройщиками было начато строительство 64 многоквартирных домов, из них 31 в 1 полугодие 2019г. 

Основные причины – в текущих экономических условиях существенно расширился список факторов, который может оказать негативное влияние на рынок жилищного строительства:

- снижение рентабельности проектов из-за роста цен на стройматериалы и оборудование;

- дефицит ключевых материалов, оборудования и рабочей силы, разрыва производственных цепочек;

- задержки в раскрытии эскроу-счетов из-за более позднего завершения проектов строительства;

- снижение потребительского спроса населения.

В Едином реестре проблемных объектов (далее – ЕРПО) на начало года числилось 101 объект, соответствующий основаниям, предусмотренным частью 1.1. статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ.

Справочно: под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона.

По итогам 1 полугодия число проблемных объектов сократилось до 93, в соответствии с частью 1.4 статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ из ЕРПО было исключено 8 объектов.

Из 93 объектов ЕРПО:

-  по 28 объектам ППК «Фонд развития территорий» вынесены решения об удовлетворения требований граждан-участников долевого строительства за счет выплаты возмещения,

-  по 17 объектам приняты решения о софиансировании завершения строительства, объекты переданы региональному фонду – Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края,

- по 1 объекту фактически отсутствуют требования граждан – участников долевого строительства (заключен 1 ДДУ который не оплачен, участником подано заявление о расторжении, приостановлено в связи с запретом на осуществление регистрационных действий),

- по 4 объектам достройка осуществляется силами застройщиков, механизм фонда не применяется,

-  по 43 объектам в феврале 2022г. направлены ходатайства в ППК «Фонд развития территорий» о применении механизма, предусмотренного Федеральным законом № 218-ФЗ, решения не вынесены, принятие решений ожидается в 2022г.

Удовлетворение прав участников долевого строительства проблемных объектов запланировано не позднее 31.12.2023г.

В ходе мониторинга Службой был сформирован перечень объектов в количестве 11 многоквартирных домов, по которым имеются признаки соответствия этих объектов основаниям, предусмотренным частью 1.1. статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ, высокий риск включения этих объектов в ЕРПО.

Согласно пункту 4 постановления Правительства от 26.03.2022 № 479, с 29.03.22 по 31.12.2022, установлен запрет на включение объектов в ЕРПО, при условии, что такие основания наступили после вступления в силу указанного Постановления. Объекты будут подлежать включению в ЕРПО после 01.01.2023, если сохранятся основания для их включения в ЕРПО.

 В адрес застройщиков направлены предостережения о недопустимости нарушения обязательств перед участниками долевого строительства. За ходом строительства установлен контроль.

В 2022г. как и в 2020, основные усилия всех контролирующих органов направлены на профилактику правонарушений, в связи с установленным мораторием на проведение проверок.

В целях снижения административной нагрузки на хозяйствующие субъекты Правительством Российской Федерации  принято постановление от 10.03.22 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» (далее – Постановление № 336), которое установило ограничения на проведение в 2022г. контрольных (надзорных) мероприятий, проверок при осуществлении видов государственного контроля (надзора), муниципального контроля порядок организации и осуществления которых регулируются Федеральным законом от 31.07.2020 № 248-ФЗ .

В соответствии с пунктом 10 Постановления № 336 допускается проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия, профилактических мероприятий, включая объявление предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований в установленных законом случаях. При этом в соответствии с пунктом 7 Постановления № 336 исключается выдача предписаний об устранении нарушений обязательных требований по результатам контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия в том случае, если на основании пункта 3 части 3 статьи 74 Закона № 248-ФЗ установлена возможность выдачи предписаний по результатам проведения наблюдения за соблюдением обязательных требований. Кроме того, пунктом 9 Постановления № 336 установлен запрет на возбуждение дел об административном правонарушении, если состав административного правонарушения включает в себя нарушение обязательных требований, оценка соблюдения которых является предметом государственного контроля (надзора), без проведения контрольного (надзорного) мероприятия с взаимодействием, проверки и составления акта по результатам их проведения.

Таким образом, в период с марта 2022г. по конец года внеплановые проверки, выдача предписаний и возбуждение административных дел, за исключением по ст.20.25 КоАП, находится под запретом, а контрольно-надзорные мероприятия, проводимые без взаимодействия с подконтрольными субъектами, профилактические визиты, информирование и выдача предостережений становится единственными инструментами надзорной деятельности. Кроме того, в связи с заявлением В.В.Путина на пленарном заседании Петербурского международного экономического форума -2022, есть вероятность   полагать что тренд на сокращение контрольно-надзорных мероприятий в отношении бизнеса, деятельность которого не связана с высокими рисками причинения вреда, сохранится.

Сектор недвижимости является крайне важным для экономики страны с точки зрения, как создания рабочих мест, формирования спроса на широкую номенклатуру продукции внутреннего производства, так и выполняемой социальной функции улучшения жилищных условий населения. Это обеспечивает к нему повышенное внимание и содействие со стороны государства. В качестве мер поддержки можно указать:

Изменение программы льготной ипотеки. С 01.04.2022 процентная ставка по льготной ипотеке увеличена до 12% (ранее была 7%), а максимальная сумма кредита повышена до 12 млн рублей для Москвы и Московской области, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для других регионов лимит увеличен до 6 млн рублей (ранее до 3 млн руб.).  В связи со снижением ключевой ставки 14.06.22 до 9,5% такое аналогичное значение  было 14.02.2022 – 9,5%, Банки стали снижать ипотечные ставки 31.05.22 – ставка равнялась 9%, но уже в июне  для семей с детьми ипотека с господдержкой составила – 6%, сельская – 3%, после выхода Постановление Правительства РФ об улучшении условий госпрограммы льготной ипотеки, подписанного 20 июня, Банк ДОМ.РФ начал проводить сделки по «Льготной ипотеке с господдержкой» по сниженной ставке — от 6,1%,  что безусловно позволит повысить потребительский спрос,   это мы сможем оценить уже осенью.

Кроме того, на Петербургском экономического форуме -2022 Президент предложил правительству к осени представить ключевые параметры нового режима для промышленных кластеров, которые должны заработать с 1 января 2023 года. Производители там должны получать льготные кредиты на срок до 10 лет по ставке до 7 % годовых в рублях, а также субсидии и минимум проверок, запустить промышленную ипотеку под 5 % годовых, право на нее получат предприятия, готовые строить новые производства. Следовательно, для строительного комплекса мы ожидаем снижение процентов по кредитам, что значительно снизит издержки и повысит рентабельность жилищного строительства, возврат к докризисной ставке льготной ипотеки — важнейшее решение, которое стабилизирует рынок, увеличит спроса на жилье, а значит ежегодно на рынок будет выходить больше новых проектов строительства.

Справочно: По данным Банка России объем ипотечных кредитов, выданных для долевого строительства в России в апреле 2022 года, уменьшился на 49,6% по сравнению с апрелем 2021 года (89,7 млрд против 177,9 млрд годом ранее). По сравнению с мартом 2022 года падение составило более 60%. Такая же тенденция продолжилась и в мае т.г.

Сбербанк и Банк ДОМ.РФ 20.06.22 заключили меморандум о выпуске ипотечных облигаций на сумму до одного триллиона рублей в период 2022—2025 гг. Развитие рынка ипотечных облигаций позволяет банкам улучшать условия кредитования граждан.

Комментарии