Информация для сведения застройщиков и участников долевого строительства при заключении и составлении договоров долевого участия

Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее - Служба) при осуществлении контроля (надзора) за долевым строительством многоквартирных домов осуществляет мониторинг размещения форм проектов договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиками для заключения с участниками долевого строительства.

Во исполнение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ застройщики, привлекающие (намеренные привлекать) денежные средства участников долевого строительства, размещают проекты договоров в единой информационной системе жилищного строительства (далее - ЕИСЖС).

Данные формы проектов договоров используется застройщиком для заключения договоров участия в долевом строительстве, в том числе с физическими лицами.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.

По мнению Службы, часть положений проектов договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома, содержат положения, ущемляющие права потребителей – участников долевого строительства.

В соответствии с пп. 8.18 п. 8 Положения об Управлении Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю, утвержденного приказом Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 09.07.2012 №696, Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю осуществляет Федеральный государственный надзор в области защиты прав потребителей (далее -Роспотребнадзор).

Служба практикует направление проектов договоров участия в долевом строительстве застройщиков в Роспотребнадзор, для организации и проведения контрольно-надзорных мероприятий о недопустимости нарушения обязательных требований, установленных законодательством о защите прав потребителей. О проведённых контрольно-надзорных мероприятий Роспотребнадзор информирует Службу.

По результатам анализа проектов договоров участия в долевом строительстве Роспотребнадзором установлены признаки нарушения ст. 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», выразившихся во включении в проект договора условий, ущемляющих права потребителей, а именно:

- пункт проекта договора содержит условие обязывающие стороны (в том числе, участника долевого строительства) заключить дополнительное соглашение к договору в течение 10 дней с момента получения уведомления застройщика, в случаи изменении цены договора;

- условия пункта проекта договора, предусматривающее обязанность нового участника долевого строительства в течении 3 дней письменно уведомить застройщика об уступке права требования по договору, предоставить заверенную копию зарегистрированного договора (соглашения) об уступке.

Многие застройщики используют внутренние утвержденные, стандарты качества организации и включают в проект договора условия, что объект долевого строительства не будет соответствовать требованиям документов в области стандартизации, которые применяются на добровольной основе, в том числе требованиям СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», СП 71.13330.2011 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия» и иных документов в области стандартизации, применяемых на добровольной основе.

Вследствие чего нередко возникают споры при передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В связи с чем с учетом разъяснений Роспотребнадзора, Служба считает необходимым информировать стороны что, в соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованием технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а так же иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 1,4 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (далее – Закон № 384-ФЗ) национальные стандарты и своды правил (части таких стандартов и сводов правил) являются обязательным для применения, в случае если они включены в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Закона № 384-ФЗ.

Перечень таких обязательных для применения документов утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 04.07.2020 № 985(далее – Перечень № 985), в состав которого СП 71.13330.2011 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия» не входит.

Действующие нормативно-технические документы. Либо их части, не включенные в Перечень № 985, включаются в Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Закона № 384-ФЗ, утвержденный приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 02.04.2020 № 687 (далее -Перечень № 687).

СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия» включен в раздел «Своды правил (актуализированные редакции СНиП)» Перечня № 687, т.е. отнесен к документам, подлежащим применению на добровольной основе.

Согласно п. 4 ст. 16.1 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» применение на добровольной основе стандартов и (или) сводов правил, включенных в Перечень № 687, является достаточным условием соблюдения требований соответствующих технических регламентов.

Вместе с тем, неприменение таких стандартов и (или) сводов правил не может оцениваться как несоблюдение требований технических регламентов. В этом случае допускается применение предварительных национальных стандартов, стандартов организаций и (или) иных документов для оценки соответствия требованиям технических регламентов.

Содержание формулировки в проекте договора о том, что качество объекта долевого строительства должно соответствовать требованиям технических регламентов, а так же иным обязательным требованиям, что соответствует положениям ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, буквальная формулировка условий проекта договора долевого строительства, в части соответствия вышеуказанным требованиям, содержания условия соответствия качества объекта долевого строительства стандарту качества организации, не противоречит нормам действующего законодательства, устанавливающим требования к качеству объекта строительства.

Комментарии