Динамика развития рынка долевого строительства жилья, реальность и перспективы 2020г

Создано: 10 Ноября 2020 Обновлено: 10 Ноября 2020

2019г. стал переходным этапам для строительной отрасли страны в целом и для Красноярского края в частности.

С введением счетов эскроу, поменялась модель долевого строительства, на рынке появился новый игрок – банк. Как и ожидали цены на рынке жилья выросли, а вот ипотечные ставки заметно снизились.

Но наряду с этим, все таки основными факторами, повлиявшими на изменение цен на рынке недвижимости в первую очередь связаны с:

Падением рубля. Часть игроков попыталась компенсировать это, повысив стоимость жилья.

Ростом курса основных валют. Те, кто хранил деньги в евро или долларах, выходят на рынок с целью купить квартиру подешевле, за счет изменения курса.

Курсом ЦБ по снижению ключевой ставки, которая осталась на прежнем уровне. Это значит, что рекордно низкие ставки на ипотеку пока сохраняются. И на нее имеется повышенный спрос, а если есть спрос, сбавлять цену девелоперы не будут.

Сезонностью продаж. Спрос на недвижимость традиционно подогревается осенью и к концу года, падает в январе-феврале и летом, когда люди уходят на праздники или в отпуск . На этот период цены незначительно снижаются.

Кроме того покупка недвижимости понятный источник дохода для населения или сохранения уже накопленных сбережений:

- (недостаточная финансовая грамотность большинства населения не позволяет разбираться в различных финансовых инструментах фондового рынка. А инвестирование в недвижимость представляет собой простую схему: "купил, сдал в аренду, и каждый месяц получаешь стабильный доход;

- недвижимость не обесценивается так же быстро, как деньги, в ряде случаев даже дорожает в "реальных деньгах" (с учетом инфляции) - недвижимость в некоторой степени защищает от инфляции, особенно, если инфляция "хорошая" и связана с экономическим ростом;

- можно использовать "кредитное плечо" от банка (ипотеку) на очень длительные сроки - вплоть до 30 лет (ипотека может быть выгодна в случае средней и высокой инфляции, так как инфляция "съедает" долги - в результате роста цен и стоимости жизни, например, через 10- 15 лет арендный платёж может вполне сравняться с ипотечным, и значительно облегчить ипотечное бремя;

- относительно низкие риски - по недвижимости не может случиться дефолт, она практически не может обанкротиться, как юрлицо, недвижимость не падает так сильно в цене, как акции компаний на фондовом рынке во время кризисов.

Конечно свою роль в росте цен на недвижимость сыграла и пандемия, выросла инфляция, сократился рынок труда наряду с дефицитом дешевой рабочей силы на стройке из ближнего зарубежья.

Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:

- не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;

- не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;

- если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;

- до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в единый реестр проблемных объектов.

После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.

Льготные кредиты резко повысили привлекательность новостроек, что привело к перетоку спроса с вторичного рынка на первичный, как это произошло в 2015 г., когда была запущена первая версия ипотеки с господдержкой.

Эксперты утверждают, что если никаких катаклизмов больше не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции уже в следующем году.

Вместе с тем, по мнению многих экспертов инвестирование в недвижимость может быть сопряжено и с наличием многих минусов:

- низкая доходность (особенно по жилой недвижимости - сегменту квартир в крупных городах - доходность примерно сопоставима с депозитами в крупных банках, коммерческая недвижимость, конечно, более интересна, но и для инвестирования в неё, как правило, нужны большие суммы);

- затраты личного времени (поиск арендаторов, постоянный контроль за квартирой, необходимость косметических ремонтов),

- возможное мошенничество (при покупке объекта на вторичке можно столкнуться с объектом, на который, как выяснится позже, имеют права посторонние лица - например, получившие завещательный отказ или отказавшиеся от приватизации, или оспорившие приватизацию; при сдаче в аренду также можно нарваться на мошенников, которые подделают ваш паспорт и попытаются продать от вашего имени объект, либо на арендаторов, которые откажутся платить);

- более низкая ликвидность по сравнению с акциями/ облигациями (если случится мегакризис, недвижимость невозможно будет быстро скинуть, как "голубые фишки" и облигации крупных и средних компаний на фондовом рынке);

- страновой риск (в отличие от капитала, который можно перевести на зарубежный брокерский счет, недвижимость привязана к стране её нахождения, её могут конфисковать/отобрать, как уже было когда-то в истории);

- сложность диверсификации (объекты недвижимости недешёвые; чтобы диверсифицироваться, нужен очень большой капитал, а если большого капитала нет, придётся довольствоваться только одним-двумя объектами, что увеличивает риски);

- более низкая гибкость капитала по сравнению с фондовым рынком (недвижимость сложно часто покупать/продавать в отличие от акций, которые можно скидывать перед кризисами, заходить в них во время кризисов, делать периодические ребалансировки инвестиционного портфеля);

- можно стать обманутым дольщиком (если купить на стадии строительства у ненадёжного застройщика, хотя с введением эскроу-счетов в России эти риски значительно снижены )

За год цены в Красноярске выросли в среднем на 10-15 %, сейчас цены на квартиры в Красноярске колеблются от 60 до 100 тысяч и выше за квадратный метр:

Такактуальны предложения о продаже квартир:

в ЖК «Арбан SMART» на ул.Шахтеров – 108,824 тыс. р/кв.м.

ЖК «Бограда» по ул. Бограда – 101 тыс.руб/кв.м.

ЖК «переулок Светлогорский» по адресу Красноярск, Советский район, микрорайон Северный, Светлогорский переулок, 9 – 81,2 тыс. р/кв.м.

в ЖК «Копылова,19» по ул.Копылова – 65  тыс. р/кв.м.

в ЖК «Лесной массив», по адресу Красноярск, улица Елены Стасовой – 61,837 тыс. р/кв.м

ЖК «Отражение», по адресу Красноярск, улица Александра Матросова – 60 тыс. р/кв.м.

Что касается прогноза на текущий год, то вице-премьер Марат Хуснуллин недавно заявил, что по итогам года объем введенного в эксплуатацию жилья в России сократится на 5-6% по сравнению с прошлым годом, и главная причина – в приостановке проектов из-за пандемии. Учитывая, что в 2019-м было введено 79,4 миллиона квадратных метров жилья, в 2020-м это будет порядка 74,6-75,4 миллиона.

Что касается Красноярского края то прогнозы более оптимистичны, объемы ввода индустриального жилья могут сохраниться на уровне прошлого года (в 2019 в МКД было введено 848 тыс.кв.м. За 10 месяцев текущего года введено - 831, 32 тыс.кв.м. жилья, из них многоквартирных домов – 446,083 тыс.кв.м.) .

Оптимизм вселяет и то, что президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки под 6,5% годовых как минимум до середины 2021 года.  Следовательно рост цен продолжится.  Основные факторы которые продолжат свое влияние – дефицит предложений на первичном рынке, его вынужденное сокращение девелоперами, так как выход на рынок новых проектов сокращается (ежегодно в крае на рынок выходило порядка 60 – 70 новых проектов строительства, в текущем году их количество сократилось практически в двое). Спрос будет расти из-за действующей государственной программы, если только не будут введены жесткие карантинные ограничения, связанные с ростом заболеваемости второй волны коронавируса, что может существенно снизить спрос, на фоне снижения доходов населения.

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Виртуальный консультант