01.07.2020 – ровно год перехода строительной отрасли края на проектное финансирование с размещением денежных средств на счетах эскроу

Создано: 31 Июля 2020

С 1 июля 2019 года привлечение средств участников долевого строительства теперь допускается только с использованием счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после этой даты.

Исключение предусмотрено только для объектов строительства, соответствующих установленным Правительством Российской Федерации критериям (в частности, заключение не менее 10% договоров долевого участия в строящемся объекте, степень готовности объекта — не менее 30%).

Застройщикам до 01.10.2019 была предоставлена возможность обратиться за получением заключения о соответствии проекта критериям в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в том числе и в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. Проекты строительства, подтвердившие соответствие таким критериям, завершаются по старой схеме финансирования, а проекты, не соответствующие критериям, — с привлечением средств дольщиков на счета эскроу либо за счет иных источников финансирования (собственные, заемные) средства. Кроме того, ряд застройщиков по своей инициативе перешли на счета эскроу, в т.ч. по тем объектам, привлечение по которым были уже начаты по старой схеме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 (с изменениями) установлены требования, которым должны соответствовать уполномоченные банки и банки, не имеющие права на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. В перечень таких банков включаются банки, имеющие кредитный рейтинг по национальной рейтинговой шкале не ниже уровня «BBB-(RU)» и (или) «ruBBB-».

Актуальный перечень банков, имеющих право открывать счета застройщикам и счета эскроу, ежемесячно публикуется на сайте Банка России

Основную долю рынка в проектном финансировании в крае заняли АО Сбербанк, Банк Наш Дом.РФ, Открытие.

На сайте Сбербанка (https://www.cbr.ru/banking_sector/equity_const_financing/) опубликовано: «В июне 2020 года количество счетов эскроу по стране, открытых в Сбербанке, составило более 121 тыс. единиц. Объем денежных средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, вырос до 420,3 млрд рублей. По состоянию на 1 июля 2020 года в 47 субъектах России насчитывается 165 завершенных проектов с использованием счетов эскроу, по которым раскрыты более 8,6 тыс. счетов эскроу. Сумма средств, перечисленных с них застройщикам и банкам в погашение предоставленных кредитов, превысила 18,7 млрд рублей»

01.07.2020 Сбербанком приведена статистика, что количество проектов строительства, которые финансируются в крае за счет средств Сбербанка, составило 35, сумма заключенных кредитных договоров - 25 617,2 млн.рублей, открыто 1 118 счетов эскроу на которых задепонировано - 3 227,7 млн.рублей.

По мнению многих экспертов переход на проектное финансирование и механизм счетов эскроу, помимо защиты средств участников долевого строительства, позволяет сократить сроки строительства. Так как застройщик от банка получает средства в соответствии с установленным графиком и отставание от заявленных объемов возводимого объекта в установленные сроки чревато приостановкой финансирования. Кроме того, в целях минимизации расходов на обслуживание кредитной линии застройщики стараются сократить сроки строительства либо открыть кредитную линию, если позволяют собственные средства, не на начальном этапе, а в более поздний период на этапе возведения конструктива.

По итогам 2 квартала т.г. на территории края в стадии строительства находилось 265 многоквартирных домов (в предыдущем квартале - 255), а по итогам июля 2020 г. – 262 многоквартирных дома, общей жилой площадью 2 782 тыс.кв.м., строительство которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Из 262 домов 16 многоквартирных домов, площадью 175, 592 тыс.кв.м. находится на стадии ввода в эксплуатацию.

По старым правилам продолжается строительство 72-х объектов, площадью 822,594 тыс.кв.м (в 1 квартале 2020 строилось – 89 объектов), в том числе за счет уступок прав требований по ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве. Из 103 многоквартирных домов, плозадтю 1 347,092 тыс.кв.м (в 1 квартале - 94), по которым заключение договоров участия в долевом строительстве возможно только с использованием счетов эскроу, по 59 объектам (в 1 квартале - по 62 объектам) отсутствует проектное финансирование.

Таким образом, за счет завершения строительства наблюдается динамика уменьшения количества объектов, строящихся по старым правилам, и постепенное увеличение количества объектов, задекларированных застройщиками с использованием счетов эскроу. Наряду с этим, отмечается уменьшение количества объектов, строящихся застройщиками на собственные средства без использования проектного финансирования. Аналитическая информация в табличной форме прилагается.

Наряду с объектами строительство которых осуществляется в установленном порядке, практически в каждом субъекте РФ, имеются проблемные объекты, не избежал этого и наш край. Единый реестр проблемных объектов (далее – ЕРПО), ведение которого осуществляется в соответствии со ст.23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», содержит 71 многоквартирный дом, расположенный на территории края.

За период текущего года завершено строительство 3-х проблемных объектов застройщиками: ООО «СибБытСтрой» в г Сосновоборске, и ЗАО «Сибнефто» и ЖСК «Светлый» в г.Красноярске. Кроме того, в отношении 10 объектов застройщика-банкрота ООО СК «Реставрация», требования участников долевого строительства удовлетворены за счет выплаты возмещения. Вместе с тем, Служба отмечает, что по ряду объектов имеются признаки нарушений сроков реализации проектов строительства от ранее задекларированных, в связи с чем, риски увеличения количества проблемных объектов сохраняются.

скачать таблицу