Результаты проверок деятельности застройщиков, связанной с долевым строительством объектов

Создано: 30 Июня 2020

По состоянию на июнь 2020 на территории края находится 265 многоквартирных домов, строительство которых не завершено. Из них 13 многоквартирных домов на стадии ввода в эксплуатацию.

Согласно результатам отчетности за 1 квартал 2020г. из 265 объектов только в отношении 231 многоквартирного дома и 8 объектов нежилого назначения, 102 застройщиками начато привлечение денежных средств участников долевого строительства, в отношении 26 многоквартирных домов договоры участия в долевом строительстве еще не заключались.

С 01.07.2019г. строительство всех объектов, строящихся с привлечением денежных средств граждан, реализуется 3-мя способами, 2 первых способа основаны на заключении ДДУ:

-по старым правилам: заключение ДДУ и отчисления денежных средств в размере 1,2% от цены каждого договора в компенсационный фонд до его заключения, при условии получения заключения Службы о соответствия объекта критериям стройготовности и возможности привлечения денежных средств без использования счетов эскроу;

- новые правила: заключение ДДУ при условии размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу, открытых в уполномоченном банке и осуществление строительства объектов за счет собственных средств или кредитных (проектное финансирование);

Третий способ: жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданными в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в случае банкротства застройщика (В настоящее время на территории края действует 4 кооператива).

По старым правилам продолжается строительство 84 объектов, в том числе за счет уступок прав требований по ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве.

По новым правилам задекларировано 100 многоквартирных домов, по которым заключение договоров участия в долевом строительстве возможно только при условии депонирования денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

На территории края расположено также 70 многоквартирных домов, числящихся в Едином реестре проблемных объектов, соответствующих основаниям, предусмотренным ч.1.1 ст.23.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Ситуация связанная с экономическим кризисом, и пандемией, вызванной короновирусной инфекцией, внесла существенные изменения в формы контроля, осуществляемые всеми надзорными органами.

В соответствии с Поручением Председателя Правительства Российской Федерации № ММ-П36-1945 от 18.03.2020, Указом Губернатора Красноярского края от 24.03.2020 №66-уг «О мерах по приостановлению назначения и проведения проверок, в отношении которых применяются положения Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Закон № 294-ФЗ), до 1 мая 2020 года было приостановлено назначение проверок, в отношении которых применяются положения Закона № 294-ФЗ, за исключением внеплановых проверок, основанием для которых является причинение вреда жизни и здоровью граждан, возникновение чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также проверок, результатом которых является выдача разрешений, лицензий и иных документов разрешительного характера.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 438 «Об особенностях осуществления в 2020 году государственного контроля (надзора), муниципального контроля и о внесении изменения в пункт 7 Правил подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» установлено, что проверки, в соответствии со статьей 10 Закона № 294-ФЗ, которые не были назначены в период с 18 марта по 5 апреля 2020 г. в соответствии с поручением Правительства Российской Федерации, в 2020 году назначению не подлежат, за исключением проверок, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящего постановления. (Начало действия документа - 14.04.2020).

Т.е., основания проведения проверок существенно ограничены, при этом выезд должностных лиц органов государственного контроля (надзора), органов муниципального контроля при проведении проверки допускается в случаях согласования с органами прокуратуры или возможность выезда должностных лиц органов государственного контроля (надзора), органов муниципального контроля предусмотрена поручением Президента Российской Федерации, поручением Правительства Российской Федерации, требованием прокурора о проведении проверок.

Приказом Минстроя России от 03.04.2020 № 187/пр «Об установлении особенностей предоставления застройщиками отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» и Приказом Минстроя России от 10.04.2020 № 204/пр «Об установлении особенностей предоставления жилищно-строительными кооперативами отчетности об осуществлении деятельности жилищно-строительных кооперативов, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства жилищно-строительными кооперативами многоквартирных домов, в том числе об исполнении такими кооперативами своих обязательств перед членами кооперативов и иными лицами, в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» срок предоставления застройщиками отчетности за 4 квартал 2019 года и 1 квартал 2020 года продлен до 01.06.2020.

Таким образом, с учетом указанных нововведений, основной формой контроля при осуществлении государственного контроля и надзора в области долевого строительства, остались мероприятия без взаимодействия, проводимые Службой при анализе проектных деклараций застройщиков и вносимых в них изменений; раскрытие информации застройщиками, предусмотренной к раскрытию; а также анализ ежеквартальной отчетности застройщиков к проверке которой Служба приступила после 01.06.2020. В связи с этим количество внеплановых проверок, выданных предписаний, возбужденных административных дел в 1 полугодие т.г. существенно сократилось в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

Наряду с уменьшением в 1 полугодие 2020г. количества проверок до 93-х, количества выданных предписаний до 56, значительно до 269-ти увеличилось количество мероприятий, проведенных без взаимодействия, только в июне было проведено 128 мероприятий без взаимодействия. Количество выданных предостережений возросло до 133-х. Количество возбужденных административных дел осталось на уровне прошлого года – 113.

Таким образом, выдача предостережений становится наиболее актуальным и востребованным инструментом профилактики.

По мнению Службы основными причинами выявляемых признаков нарушений является – не надлежащее взаимодействие структурных подразделений застройщика, участвующих в предоставлении информации для составления ежеквартальной отчетности и проектных деклараций, а также отсутствие надлежащего контроля за сроками размещения информации, предусмотренной к раскрытию в Единой информационной системе жилищного строительства.

В 1 квартале 2020г. Служба активно пользовалась своим правом на инициирование приостановления деятельности застройщиков.

В связи с выявленными многочисленными нарушениями законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов в деятельности застройщиков, по заявлениям Службы Арбитражным судом Красноярского края приостановлена деятельность по привлечению денежных средств 4-х застройщиков: ООО «Новалэнд», ООО «ЭКО Пром», ООО ФСК «Монолитинвест», ООО «Крепость». Следует отметить что с 03.04.2020 это право ограничено, так, в соответствии с п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423, с 03.04.2020 до 01.01.2021 контролирующий орган не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении застройщиком привлечения средств дольщиков если застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств;

и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей, при условии, что такие основания возникли в указанный период.