Квалификационный экзамен

ekzamen
Порядок обращения с ТКО

Расчет платы за ЖКУ

Примеры платежных поручений

О возможных механизмах, предусмотренных специальными положениями законодательства о банкротстве застройщиков по удовлетворению требований кредиторов граждан-участников долевого строительства

Создано: 07 Февраля 2020 Обновлено: 07 Февраля 2020

Специальные требования к банкротству застройщиков в законодательство о несостоятельности (банкротстве) были введены в 2010г. (параграф § 7 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и за это время претерпели значительные изменения. Поговорим о последних изменениях, которые существенно поменяли подходы в части защиты прав граждан – участников долевого строительства в деле о банкротстве застройщиков.

Так если заявление на банкротство застройщика подано после 01.01.2018г. и денежные требования заявителя кредитором не удовлетворены, процедура наблюдения, финансового оздоровления не применяются, сразу вводится процедура конкурсного производства. Тем самым значительно сокращены сроки для принятия решений по удовлетворению требований кредиторов.

Конкурсное производство - конечная стадия в процессе несостоятельности (банкротства), проводимая с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов, за счет его имущества, образующего "конкурсную массу", подлежащего публичной реализации, с пропорциональным разделением вырученных сумм от реализации между кредиторами согласно очередности.Первоначально конкурсное производство вводится сроком на 1 год.

Но, в определенных случаях, может быть введена процедура внешнего управления. Указанная процедура может быть введена не ранее 8 месяцев,с даты принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, и не позднее 1 месяца до даты завершения конкурсного производства. Данная процедура фактически представляет собой комплекс реабилитационных мероприятий, направленных на восстановление платежеспособности должника. В случае, если в ходе конкурсного производства у конкурсного управляющего появились достаточные основания, в том числе основания, подтвержденные данными финансового анализа, полагать, что платежеспособность должника может быть восстановлена, конкурсный управляющий в целях рассмотрения вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и переходе к внешнему управлению обязан созвать собрание кредиторов и вынести данный вопрос на рассмотрение собрания кредиторов.

Значительная роль при банкротстве застройщиков отводится Публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее – Фонд). Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"  и отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменен порядок механизма участия Фонда в удовлетворении требований граждан-участников долевого строительства.

Фонд не только вправе инициировать процедуру банкротства застройщика и принимать решение о финансировании достройки объектов застройщика-банкрота или выплаты возмещения гражданам-участникам долевого строительства, включенным в реестр кредиторов, но также вправе обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика, предлагать кандидатуру арбитражного управляющего, который аккредитован Фондом, оплачивать судебные расходы арбитражного управляющего.

В соответствии с частью 3.1 ст.13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 218-ФЗ), Фонд самостоятельно принимает решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования достройки проблемного объекта. Такой порядок должен предусматривать, в том числе предельный объем финансирования за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации с учетом предоставляемого финансирования за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации или иного публично-правового образования. Основания принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Субъекты Российской Федерации имеют право создавать региональные фонды, в обязанность которых будет входить достройка проблемных объектов. Фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства. Субъект Российской Федерации вправе создать не более одного Фонда субъекта Российской Федерации.

Законом Красноярского края от 03.10.2019 № 8-3069 «О фонде защиты прав граждан-участников долевого строительства Красноярского края» на территории края создан региональный фонд.

Федеральный Закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) и Закон № 218-ФЗ предполагает      4 способа удовлетворения требований кредиторов – граждан участников долевого строительства в случае, если у застройщика имеются объекты незавершенного строительства, в отношении которых были уплачены обязательные отчисления (взносы) в Фонд.

I. Выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ.

Выплата возмещения, осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 "Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений"), в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика или даты принятия арбитражным судом определения о передаче приобретателю имущества  и обязательств застройщика, указанного в пункте 3 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в зависимости от того, какая из указанных дат наступила ранее.

На выплату возмещения вправе претендовать только граждане-участники долевого строительства.

Решение о выплате возмещения должно быть принято Фондом не позднее 6 месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.

Выплата возмещения по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения (жилых помещений), машино-мест и нежилых помещений, осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади помещения, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного помещения на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной цены такого договора участия в долевом строительстве. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.

На начало января 2020г. Фондом завершаются мероприятия по выплатам возмещения участникам долевого строительства ООО СК «Реставрация».

Кроме того Фондом принято решение о финансировании достройки многоквартирного дома, состоящего из 2-х очередей по ул.Грунтовая,28А в г.Красноярске застройщика ООО «Сибстройинвест». Приобретателем объекта по ул.Грунтовая,28А, который завершит его строительство, станет региональный фонд. Учитывая, что по состоянию на январь 2020г. арбитражным судом определение о передаче приобретателю имущества  и обязательств застройщика еще не вынесено, граждане-участники долевого строительства застройщика-банкрота ООО «Сибстройинвест», обратившиеся в установленном порядке в Фонд за выплатами возмещения, также вправе рассчитывать на его получение.

II. Завершение строительства объекта незавершенного строительства за счет средств Фонда, путем передачи некоммерческой организация Фонда или фонду субъекта Российской Федерации имущества (далее – региональный фонд) имущественных прав и обязательств застройщика для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества в целях удовлетворения требований участников долевого строительства (ст.12 Закона № 218-ФЗ).

Решения о финансировании достройки объектов или выплаты возмещения принимаются Фондом в соответствии с постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192.

В случае если застройщиком не уплачивались обязательные отчисления в компенсационный фонд Фонда, решение о финансировании достройки за счет имущества Фонда принимается Фондом на основании ходатайства субъекта РФ о восстановлении прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории такого субъекта РФ, в случае признания застройщика банкротом и при отсутствии условий о нецелесообразности финансирования.

Решение о финансировании достройки объектов субъекта РФ Фондом принимается на основании заключенного с таким субъектом РФ соглашения, о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество Фонда из бюджета субъекта РФ.

Предоставление средств компенсационного фонда на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства предусматривает также финансирование расходов на погашение требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включенных в реестр требований кредиторов, в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.11 и 201.15-1 Закона N 127-ФЗ возможности передачи региональному фонду, прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями или передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме и (или) ином объекте строительства, строительство которых завершено.

Некоммерческая организация Фонда при передаче ей обязательств перед участниками строительства в порядке, определенном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Закона N 127-ФЗ, не несет ответственность за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязана передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Закона N 127-ФЗ.

Передача объекта долевого строительства некоммерческой организацией Фонда и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ), с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

III. Передача объекта незавершенного строительства для достройки жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу (ст.201.10 Закона № 127-ФЗ), в случае если Фондом не принято решение о целесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Законом № 218-ФЗ. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу возможно, если такие участники строительства отказались от получения возмещения в соответствии     с пунктом 14 статьи 201.15-1. Закона № 127-ФЗ. При этом, в соответствии со ст.13.3 Закона № 218-ФЗ жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которому в соответствии со статьей 201.10 Закона N 127-ФЗ были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, вправе обратиться в Фонд в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства.

IV. Урегулирование обязательств застройщика, посредством передачи имущества и обязательств застройщика другому застройщику-приобретателю (ст.201.12-1, 201-15-1) в случае если Фондом принято решение   о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Законом № 218-ФЗ, и если Фондом субъекта Российской Федерации также не принято решение   о целесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства либо если решение Фонда субъекта Российской Федерации не поступило в установленный срок.

При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем, отвечающим требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Законом № 21-ФЗ.

Юридическое лицо, имеющие намерения стать приобретателем направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (Минстрой России), с приложением подтверждения его соответствия требованиям, предъявляемым Законом № 214-ФЗ, возможности финансирования завершения строительства объекта, (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке). В этом случае Минстрой России представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении (Постановление Правительства РФ от 09.08.2016 N 760 "О порядке принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем" (вместе с "Правилами принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем"). При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям.

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Вопрос-ответ

vopros