Счета эскроу – новая форма привлечения денежных средств участников долевого строительства

С 1 июля 2019 года застройщики обязаны перейти на проектное финансирование с открытием счетов эскроу.

В целях обеспечения максимальной защиты средств участников долевого строительства и в первую очередь граждан, которые инвестировали средства в долевое строительство с целью приобретения жилья
для собственных нужд, законодатель предусмотрел, что с 1 июля 2019 года застройщики могут привлекать средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу, если 1-ый договор участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) представлен на государственную регистрацию после этой даты, а также в том случае, если строительство объекта, в отношении которого заключается ДДУ, не завершено.

Строительство объекта застройщик будет осуществлять
на денежные средства, предоставленные уполномоченным банком на основании кредитного договора на проектное финансирование, и (или) на собственные средства, а средства участников долевого строительства будут зачисляться на специальный банковский счет, и застройщики не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям. При этом порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве с применением счетов эскроу не поменялся.

Формально это выглядит следующим образом.

Денежные средства участников долевого строительства поступают в банк, а не застройщику как ранее, для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи таких средств застройщику.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанный в проектной декларации. При этом, проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

Застройщик задепонированные на счетах эскроу денежные средства получит от банка после завершения строительства и передачи объектов.

В свою очередь банк кредитует застройщика под номинальный процент на сумму денежных средств, задепонированных на счетах эскроу, если застройщику необходимы средства сверх этой суммы, кредитование осуществляется на условиях рыночной процентной ставки.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечисляются застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору.

В случае неисполнения застройщиком своих обязательств по завершению строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, денежные средства будут возвращены участникам долевого строительства.

Освобождаются от данной формы привлечения проекты строительства, которые будут соответствовать в совокупности двум критериям к степени стройготовности и количеству заключенных ДДУ, площадь по которым должна составлять не менее 10% от запроектированной в объекте.

При этом законодатель в зависимости от категории объектов установил различные значения критерия стройготовности:

а) не менее 6 процентов, если реализация такого проекта осуществляется:

- застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций Российской Федерации, утвержденный решением Правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции (далее - перечень системообразующих организаций), или застройщиком, являющимся дочерним обществом в отношении юридического лица, включенного в перечень системообразующих организаций, или застройщиком, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, при условии того, что общая площадь строящихся (создаваемых) указанными застройщиками многоквартирных домов в соответствии с выданными разрешениями на строительство в совокупности составляет не менее 4 млн. кв. метров и застройщик, включенный в перечень системообразующих организаций, застройщик, являющийся его дочерним обществом, и застройщик, контролирующим лицом которого является юридическое лицо, включенное в перечень системообразующих организаций, осуществляют привлечение денежных средств участников долевого строительства в отношении строящихся (создаваемых) объектов строительства, которые находятся на территориях не менее чем 4 субъектов Российской Федерации. Соответствие указанных застройщиков на день вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 "О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.", требованиям, предусмотренным настоящим абзацем, определяется межведомственной комиссией.

б) не менее 15 процентов, если реализация такого проекта осуществляется:

- в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории (РЗТ), комплексном освоении территории (КРТ), в том числе в целях строительства стандартного жилья, комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;

- в рамках иных договоров или соглашений (в том числе инвестиционных), заключенных застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления, если такими договорами или соглашениями предусмотрены обязательства застройщика по передаче объектов социальной и (или) инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) снос ветхого и аварийного жилья;

- в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которыми предусмотрены строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник;

в) во всех остальных случаях стройготовность объекта должны быть не менее 30 процентов.

Перечень оснований, значения критериев при соответствии которым застройщики освобождаются от обязанности привлекать средства участников строительства только с использованием счетов эскроу, не закрытый, и может быть уточнен на основании соглашения, заключаемого между Правительством РФ или Минстроем РФ и высшим органом исполнительной власти субъекта РФ. Указанное соглашение может быть заключено при наличии закона и (или) иного нормативно-правового акта, устанавливающего обязательство субъекта РФ по финансовому обеспечению мероприятий по завершению строительства проектов, которые не соответствуют установленным критериям. В случае заключения такого соглашения, Правительство края будет нести обязательства по завершению строительства проектов строительства, которые будут соответствовать указанным в соглашении значениям.

Если ДДУ в отношении объекта долевого строительства в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019 в отношении дома, который не соответствует установленным Правительством РФ критериям, такой ДДУ заключается только с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке.

Если ДДУ в отношении объекта долевого строительства в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на регистрацию после 01.07.2019 в отношении дома, который соответствует установленным Правительством РФ критериям, по договорам, предметом которых являются жилые помещения, привлечение средств продолжается по старым правилам – застройщиком уплачиваются отчисления в компенсационный фонд.

По состоянию на 01.07.2019 из 96 уполномоченных кредитных организаций, которые вправе заключать с застройщиком кредитные договоры на проектное финансирование с открытием счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, 21 имеют представительства в г.Красноярске. Однако, из 96 уполномоченных кредитных организаций 51 банком, реализуемая ими бизнес-модель не предполагает открытие и ведение расчетных счетов застройщика, счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, либо соответствующее решение банком по состоянию на 01.07.2019 не принято. Фактически проектное финансирование с открытием счетов эскроу обеспечивает ограниченное число кредитных организаций, на территории края они представлены 13 филиалами. Наиболее активно в крае кредитуют застройщиков ПАО Сбербанк, ПАО Банк "ФК Открытие", АО "Банк ДОМ.РФ".

В целях оказания содействия застройщикам и информирования участников долевого строительства, на сайте службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в разделе: «Государственный надзор за долевым строительством» во вкладке «Переход на проектное финансирование» размещается вся актуальная информация по данной теме.

В соответствие с решением краевой межведомственной комиссии по вопросам долевого строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Красноярского края от 12.07.2019, служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края с 01.08.2019 планирует размещать на своем сайте во вкладке «Переход на проектное финансирование», указанного раздела, список застройщиков, получивших в установленном порядке заключение о степени готовности проекта строительства, позволяющее осуществлять привлечение денежных средств участников долевого строительства по старым правилам.

Согласно проекту постановления Правительства РФ «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480», размещенному на сайте правового регулирования, дату, до которой возможно застройщикам обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, планируется установить 01.10.2019.

Таким образом, у застройщиков еще осталось 2 месяца, чтобы увеличить строительную готовность начатых проектов строительства в целях привлечения денежных средств участников долевого строительства по старым правилам. При этом регистрация ДДУ с 01.07.2019 уже приостановлена органами Росреестра, если органом исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющим государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не выдано застройщику заключение о степени готовности проекта строительства и (или), не размещено в Единой информационной системе жилищного строительства.

Комментарии