Квалификационный экзамен

ekzamen
Порядок обращения с ТКО

Расчет платы за ЖКУ

Примеры платежных поручений

Новые подходы к осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства МКД и иных объектов недвижимости

Создано: 30 Апреля 2019 Обновлено: 16 Мая 2019

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федеральных законов №175-ФЗ и №478-ФЗ. Ранее, Закон №218-ФЗ внес изменения в Закон №214-ФЗ, установив, что если разрешение на строительство объекта получено застройщиком до 01.07.2018, то к застройщикам применяются требования в части размера уставного капитала и так называемый «усеченный банковский контроль». Данные требования сохранены и в новой редакции закона.

С 01.07.2018 (ч.3 ст.5) для всех застройщиков предусмотрен только безналичный расчет (уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке). Застройщики, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, должны были не позднее 01.09.2018 открыть расчетные счета в уполномоченном банке. В случае неисполнения данной обязанности контролирующий орган (Служба) направляет уведомление о приостановлении деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства.

Новые требования Закона повлекли за собой и изменение подходов к осуществлению мероприятий по контролю, особое внимание при осуществлении государственного контроля и надзора в области долевого строительства, законодатель уделяет мероприятиям без взаимодействия с подконтрольным лицом, в т.ч. анализу информации, подлежащей размещению застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС).

По результатам проведенных Службой мероприятий по контролю, посредством мониторинга информации, размещенной в ЕИСЖС, на предмет исполнения обязанности застройщиками по открытию расчетных счетов в отношении каждого разрешения на строительство, было установлено, что лишь 10 застройщиков не исполнили данную обязанность, в связи с чем, в адрес органов Росреестра были направлены уведомления об отсутствии у этих застройщиков права на привлечение денежных средств участников долевого строительства, что влечет запрет на регистрацию сделок в отношении строящихся многоквартирных домов. По состоянию на 01.05.2019 из 10-ти застройщиков до сих пор 4 не исполнили данную обязанность, по 6-ти Служба информировала органы Росреестра о соответствии застройщиков установленным требованиям.

25.12.2018 вступили в действия положения Закона № 478-ФЗ, обязывающие застройщиков по всем последующим заключаемым договорам производить отчисления в Фонд. Таким образом, институт страхования, в том виде, который он создавался, просуществовал 5 лет (с 01.01.2014),   в тексте закона его оставили в виде добровольного дополнительного инструмента защиты, по всей вероятности это будет мертвая норма, т.к. предполагает дополнительную финансовую нагрузку для застройщика.

Следует отметить, что новым требованиям, которые предъявляются к деятельности застройщика, если разрешение на строительство получено после 01.07.2018, соответствуют единицы от числа всех застройщиков, которые в крае осуществляют данную деятельность. Так, застройщик должен именоваться специализированным, т.е. заниматься только этой деятельностью, иметь собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства и денежные средства на банковском счете застройщика в уполномоченном банке в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства и пр.).Это довольно внушительные средства, только при строительстве многоквартирного дома в 10 тыс.кв.м., застройщик должен иметь собственные средства в размере порядка 60 млн. рублей и еще столько же денежных средств на счете в банке. Поэтому в нашем крае, да и в прочем в других регионах, застройщики позаботились о получении разрешений на строительство датированных до 01.07.2018г.

Понимая это, в целях обеспечения максимальной защиты средств участников долевого строительства и в первую очередь граждан, которые инвестировали средства в долевое строительство с целью приобретения жилья для собственных нужд, законодатель предусмотрел, что с 1 июля 2019 года строительные компании могут привлекать средства дольщиков только через эскроу-счета, если 1-ый ДДУ представлен на государственную регистрацию после этой даты, а также в том случае, если строительство объекта, в отношении которого заключается ДДУ, не завершено. Строительство объекта застройщик будет осуществлять на денежные средства, предоставленные банком на основании заключенного с застройщиком кредитного договора на проектное финансирование.

Список уполномоченных кредитных организаций, которые вправе заключать с застройщиком кредитные договоры на проектное финансирование с открытием счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, размещен на сайте Центрального Банка России. Таких банков 63, из них 13 имеют представительства в г.Красноярске. Минстрой РФ совместно с ЦБ РФ и АО «ДОМ.РФ» 15.04.2019 подготовлены рекомендации, определяющие оптимальные процедуры взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу.

Освобождаются от данной формы привлечения - проблемные объекты, которые достраиваются застройщиком-правоприобретателем в соответствии со ст.201.15-1 – 201.15.2 Федерального закона № 127-ФЗ, или проекты строительства, которые будут соответствовать определенным критериям, предъявляемым к степени стройготовности – не менее 30% и количеству заключенных ДДУ, площадь по которым составляет не менее 10% от запроектированной (требования не утверждены). Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 № 480 (вступило в силу 01.05.2019) также предусмотрено, что в случае если реализация проекта строительства осуществляется в рамках договора о развитии застроенных территорий или о комплексном освоении территории, то для таких проектов строительства степень стройготовности должна быть не менее 15%.

Впрочем, перечень оснований, значения критериев при соответствии которым застройщики освобождаются от обязанности привлекать средства участников строительства только с использованием счетов эскроу не закрытый, и может быть уточнен на основании соглашения, заключаемого между Правительством РФ или Минстрой РФ и высшим органом исполнительной власти субъекта РФ. Указанное соглашение может быть заключено при наличии закона и (или) иного нормативно-правового акта, устанавливающего обязательство субъекта РФ по финансовому обеспечению мероприятий по завершению строительства проектов, которые не соответствуют установленным критериям. Т.о., в случае заключения такого соглашения Правительство края будет нести обязательства по завершению строительства проектов строительства, которые будут соответствовать указанным в соглашении значениям.

Степень готовности проекта ( Сr n) расчитыевается по формуле:

                         Сгп = Сфз + Скэ

                                            2

Где:

Сфз – степень готовности, рассчитывается застройщиком самостоятельно исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, на основании бухгалтерского учета:

Сфз = 100 х размер фактически понесенных затрат

           планируемая стоимость строительства

Скэ – степень готовности проекта, рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью констурктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство

Скэ = Еin=1 вес i х С i

                                  100

Где:

         i– номер конструктивного элемента по порядку;

         n – общее количество конструктивных элементов в объектах недвижимости;

         вес iзначение удельного веса i-го конструктивного элемента в объектах недвижимости (%);

С iдоля построенной части i-го конструктивного элемента (%).

Расчет степени готовности конструктивных элементов будет осуществлять кадастровый инженер по проекту в целом или по этапам, если разрешение на строительство выдано на осуществление этапов строительства. Союзом инженеров сметчиков 01.03.2013 за № РС-ПГ-123/19 подготовлены разъяснения об удельном весе конструктивных элементов для расчета степени строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома.

Нормативно-правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено, что подтверждение осуществленного застройщиком расчета степени готовности конструктивных элементов проекта осуществляется органом, осуществляющим в субъекте РФ государственный строительный надзор. При этом в случае принятия такого НПА по истечении более чем 30 дней со дня вступления в силу постановления Правительства РФ от 22.04.2019 № 480, т.е.   с 01.06.2019 расчет указанной степени по выбору застройщика осуществляется кадастровым инженером или застройщиком самостоятельно и подтверждается органом государственного строительного надзора.

Оценка количества заключенных ДДУ выполняется контролирующим органом в области долевого строительства, на основании данных Росреестра, путем сопоставления с данными проектной декларации на проект строительства.

На контролирующие органы субъектов (в нашем регионе на Службу) возлагается обязанность по выдаче заключения о степени готовности объекта и размещению соответствующих сведений в ЕИСЖС.

При Минстрой РФ будет создана комиссия, в обязанности которой будет входить рассмотрение обращений застройщиков, не согласившихся с заключениями контролирующего органа о степени готовности объекта.

По предварительным оценкам из 243-х строящихся объектов, в отношении которых уже заключены ДДУ, 107 многоквартирных домов (1 258 тыс.кв.м) соответствуют установленным критериям, их строительство будет осуществляться по старой форме, без использования счетов эскроу, следовательно, риски появления новых «проблемных» многоквартирных домов сохраняются.

Кроме того, существуют риски, что отдельным застройщикам, которые обязаны будут привлекать средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу, банками не будет предоставлен целевой кредит на строительство многоквартирного дома, в связи с несоответствием требованиям, предъявляемым к финансовой устойчивости застройщика и (или) низкой рентабельностью проекта строительства. Скорей всего такие проекты будут предметом торга между застройщиком, который получил отказ в целевом кредите, и крупным застройщиком, который сможет реализовать указанный проект. Следовательно, количество игроков на строительном рынке, осуществляющих функции заказчика-застройщика будет снижаться.

Так, по предварительным оценкам, у 18 компаний, осуществляющих строительство 32-х многоквартирных домов, могут возникнуть сложности с заключением договора на проектное финансирование. Со стороны некоторых застройщиков возможна фальсификация документов, подтверждающих стройготовность объекта, в целях ухода от новых правил. В связи с чем, по отдельным случаям возможно потребуется взаимодействие с налоговыми органами, органами экспертизы, проектными институтами.

Службой начаты мероприятия по сбору и анализу информации, по осуществлению примерного расчета стройготовности строящихся многоквартирных домов, для достоверного определения соответствия объектов установленным критериям.

Учитывая новые требования закона по изменению формы привлечения денежных средств участников долевого строительства, наряду с сохранением привычной формы долевого строительства для объектов, которые соответствуют критериям к стройготовности, риски появления новых проблемных многоквартирных домов в ближайшие 2-3 года сохраняются и могут даже усиливаться, в связи с возможным отказом банками отдельным застройщикам в предоставлении целевого кредита.

Вместе с тем, строительство таких объектов, с учетом новых требований, предусматривающих отчисления в ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», может быть завершено в рамках процедуры банкротства застройщиков при участии Фонда.  Для участников долевого строительства, средства которых будут привлекать по счетам эскроу, риск стать обманутым дольщиком сводиться к нулю, так как их средства, в случае если площадь объекта не превышает 120 кв.м. еще и застрахованы Агентством по страхованию вкладов, при этом предельная сумма страховки установлена до 10 млн.рублей.

Еще одним из глобальных изменений является отмена с 25.12.2018

плановых проверок в отношении лиц, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства. При осуществлении государственного контроля и надзора в области долевого строительства законодатель основной упор сделал на применение таких форм контроля как: проведение мероприятий без взаимодействия и внеплановые проверки.

Основания проведения внеплановых проверок установлены положениями ч.11 ст.23 Закона № 214-ФЗ, их всего 7 и предмет таких проверок ограничен.

С 23.03.2019 вступил в действие приказ Минстрой РФ 656/пр, устанавливающий новые формы предоставления отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства. Таким образом, отчетность застройщиков за 1 квартала 2019 г., срок предоставления которой – 30.04.2019, предоставляется уже по новой форме. В ходе рассмотрения последующей отчетности Службой будут анализироваться исполнение примерных графиков реализации проектов строительства и в случае отклонения на 6 и более месяцев, в соответствии с п 3.1 ч.11 ст.23 Закона № 214-ФЗ, в отношении застройщиков будут инициированы проверки (ранее это норма, введенная с 01.01.2017 была не работающей).

С 28.05.2019 вступает в действие Постановление Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства», которым определен порядок размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства.

Утверждены:

- требования к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения пользования ЕИСЖС;

- правила взаимодействия Минстроя России, Росреестра, контролирующих органов, Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, уполномоченных банков и застройщиков при использовании ими информационных ресурсов ЕИСЖС, в том числе личных кабинетов;

- правила хранения и обработки информации, содержащейся в ЕИСЖС;

- правила взаимодействия ЕИСЖС с инфраструктурой, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, и взаимодействия иных информационных систем с ЕИСЖС, а также единые форматы для информационного взаимодействия иных информационных систем с ЕИСЖС.

Установлены, в том числе, способы размещения информации в ЕИСЖС застройщиками, контролирующими органами, Минстроем России, органами государственной власти субъектов РФ, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства и лицами, которые в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами обязаны размещать информацию в ЕИСЖС, и перечень информации.

Цель данной системы, чтобы контролирующие органы, органы местного самоуправденния и застройщики могли получать и обмениваться информацией в электронном виде.

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Вопрос-ответ

vopros