Квалификационный экзамен

ekzamen
Порядок обращения с ТКО

Расчет платы за ЖКУ

Примеры платежных поручений

Новые подходы к банкротству застройщиков

Создано: 13 Февраля 2019 Обновлено: 13 Февраля 2019

Финансовая несостоятельность организаций-застройщиков в сфере  жилищного строительства вызывает социальную напряженность значительной части населения.

Так, в Красноярском крае в различных процедурах банкротства на 01.01.2019г. находится 12   застройщиков, приостановивших строительство 24-х высотных многоквартирных домов и 2-х комплексов малоэтажной застройки. Кроме того в отношении еще 3 застройщиков приняты к рассмотрению заявления о банкротстве.

В связи с чем, в последние время законодатель при внесении изменений в законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости вынужден одновременно   «подправлять» параграф § 7 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), в части установления специальных процедур и преференций в первую очередь для граждан участников строительства, как наиболее незащищенных лиц, в деле о банкротстве застройщика.

До недавнего времени для населения долевое строительство было не только самым выгодным способом приобретения жилья, но и как свидетельствует практика одним из рискованных видов денежного инвестирования, что подтверждает негативная динамика роста случаев банкротства застройщиков в стране на фоне снижения уровня доходов населения. Вместе с тем, весь 2018 г. прошел под лозунгом сворачивания долевого строительствав том виде, в каком к нему привыкли покупатели — привлечение денежных средств населения на стадии строительства с низкими ценами на старте продаж и постепенным увеличением к концу строительства, что искусственно «подогрело» цены на жилье и активизировало спрос,на фоне относительно дешевой ипотеки. В ближайшей перспективе, с 01.07.2019 все застройщики, независимо от даты получения разрешения   на строительство и регистрации 1-го договора, вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только посредством размещения их на счетах-эскроу открытых в уполномоченном банке, где застройщику для финансирования строительства многоквартирного дома будет предоставлен целевой кредит, исключение составят лишь те застройщики, объекты которых будут иметь высокую строительную готовность и количество свободных помещений будет достаточно для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

По мнению законодателя, такая схема максимально обезопасит вложения граждан. Кроме того, согласно новым изменениям в правовом регулировании деятельности застройщиков владельцы и топ-менеджмент компании-застройщика будут нести солидарную ответственность своим личным имуществом по долгам их фирмы перед дольщиками.

Первое и основное нововведение специальных положений законодательства о банкротстве застройщика связано с сокращением процедур в деле о банкротстве застройщика. Если заявление на банкротство подано после 01.01.2018г. при рассмотрении дела о банкротстве застройщика применяется сразу процедура конкурсного производства.Такие процедуры банкротства, как наблюдение или финансовое оздоровление, с 1 января 2018 г. при возбуждении дела о банкротстве застройщика не применяются (п.2.7 ст.201.1 Закона № 127-ФЗ). Новые правила закона о банкротстве применяются в отношении двух из 12-ти застройщиков-банкротов: ООО СК «Реставрация» и ООО «АртиСтрой-М».

Конкурсное производство - конечная стадия в процессе несостоятельности (банкротства), проводимая с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов, за счет его имущества, образующего "конкурсную массу", подлежащего публичной реализации, с пропорциональным разделением вырученных сумм от реализации между кредиторами согласно очередности.Первоначально конкурсное производство вводится сроком на один год.

Но, в определенных случаях, может быть введена процедура внешнего управления. Данная процедура фактически представляет собой комплекс реабилитационных мероприятий, направленных на восстановление платежеспособности должника. В случае, если в ходе конкурсного производства у конкурсного управляющего появились достаточные основания, в том числе основания, подтвержденные данными финансового анализа, полагать, что платежеспособность должника может быть восстановлена, конкурсный управляющий в целях рассмотрения вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и переходе к внешнему управлению обязан созвать собрание кредиторов в течение месяца с момента выявления указанных обстоятельств, но не ранее восьми месяцев с даты принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства и не позднее одного месяца до даты завершения конкурсного производства.

Второе. С 1 января 2018 г. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" совместно с Законом о банкротстве ввел новую систему защиты граждан - участников долевого строительства с использованием механизмов компенсационного фонда. Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) может привлекаться в качестве лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В случае банкротства застройщика за счет средств компенсационного фонда обеспечивается выплата денежного возмещения либо финансируется завершение строительства объекта новым застройщиком. Соответствующее решение должно приниматься общим собранием участников долевого строительства в отношении каждого строящегося дома.

В соответствии с требованиями ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, при условии, что:

1) застройщик признан арбитражным судом банкротом;

2) в отношении него открыто конкурсное производство;

3) застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам.

Законом определены максимальные ограничения по размеру выплат (ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ): так, выплата возмещения гражданину - участнику долевого строительства по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более 120 квадратных метров, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации, значение которого определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета.

Приказом Минстрой РФ от 19.12.2018 № 822/пр в 1 квартале 2019 г. средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилого помещения в Красноярском крае установлена в размере – 44 578 рублей. Следовательно, предельный размер денежного возмещения может составить не более 44 578 х 120 = 5 349 360 рублей.

При этом следует учитывать, что если физическое лицо приобрело у юридического лица - участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающем передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору.

Также Фонд может осуществлять финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств компенсационного фонда.

Кроме того, Фонд наделен правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом при условии, что он не является кредитором указанного застройщика (п.2.6 ст.201.1 Закона № 127-ФЗ). При этом в случае наличия заявления фонда о признании застройщика банкротом его заявление рассматривается в первую очередь, и он заявляет арбитражного управляющего.

Фонд проводит аккредитацию арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика в соответствии с Законом о банкротстве в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на осуществление функций по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере несостоятельности (банкротства) и финансового оздоровления.

При получении участником долевого строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований о передаче жилых помещений, выплаты, произведенной Фондом в соответствии со ст. 201.12-1 Закона № 127-ФЗ, конкурсный управляющий вносит в реестр требований о передаче жилых помещений сведения о переходе к Фонду требования о передаче жилого помещения.

Третье. Расширение полномочий конкурсного управляющего. Руководитель застройщика в течение 10 календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений о всех участниках строительства конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика обязан уведомить всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований.

С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным положениями Закона о банкротстве (ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ), прекращается.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему (ранее это было отнесено к компетенции арбитражного суда). Конкурсный управляющий самостоятельно рассматривает денежные требования участников строительства и включает их в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов. Указанные требования включаются в реестр требований без решения суда.

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования (ч.4 ст.201.4 Закона № 127-ФЗ). В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.

При включении требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ, независимо от предъявления участником строительства соответствующего требования в части убытков.

Вместе с тем у отдельных кредиторов могут возникнуть возражения относительно ряда требований. Закон о банкротстве для данных ситуаций прямо упоминает, что возражения лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, могут быть заявлены в течение 15 рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования (ч.8 ст.201.4 Закона № 127-ФЗ). К указанным возражениям должны быть приложены документы, подтверждающие направление конкурсному управляющему копий возражений и приложенных к возражениям документов.

Требование участника строительства, установленное соответствующим определением арбитражного суда, включается конкурсным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений не позднее дня, следующего за днем получения копии указанного определения конкурсным управляющим, о чем участник строительства уведомляется конкурсным управляющим в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующей записи в реестр требований о передаче жилых помещений или указанное определение может быть обжаловано другими кредиторами.

Участники строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов.

Требования участников строительства включаются в реестр требований о передаче жилых помещений не позднее 3 (трех) месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и денежных требований, независимо от даты закрытия такого реестра. В случае пропуска данного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.

Четвертое. С 1 января 2018 г. Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ введены новые правила по финансированию комплекса мероприятий по завершению строительства, приостановленного по причине банкротства застройщика. Так, Законом о банкротстве установлено, что мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, могут осуществляться за счет:

1) средств Фонда;

2) целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом;

3) целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику третьими лицами.

Названные выше целевые займы (кредиты) могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки). Требования по таким займам (кредитам) погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

В ситуациях заключения конкурсным управляющим (внешним управляющим) в ходе конкурсного производства (внешнего управления) застройщика договоров, предусматривающих передачу жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства, и (или) принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства в целях финансирования строительства объекта незавершенного строительства конкурсным управляющим (внешним управляющим) от имени застройщика открывается специальный банковский счет застройщика (ст.2018-2 Закона № 127-ФЗ), на который подлежат зачислению денежные средства по таким сделкам.

Законодатель устанавливает условия списания денежных средств со специального банковского счета застройщика:

- только по распоряжению конкурсного управляющего (внешнего управляющего);

- только в целях произведения расчетов по текущим обязательствам застройщика в соответствии с целями, предусмотренными ст. ст. 18 и 18.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

- по распоряжению арбитражного суда по результатам рассмотрения ходатайства конкурсного управляющего (внешнего управляющего) об этом.

Специальными положениями Закона о банкротстве закреплен конкурсный иммунитет специального банковского счета застройщика:

1) для целей использования денежных средств, находящихся на специальном банковском счете для финансирования строительства, положения Закона о банкротстве в части требований кредиторов по текущим платежам (п. 2 ст. 134 Закона № 127-ФЗ) не применяются.

2) на средства, находящиеся на специальном банковском счете застройщика, не может быть обращено взыскание по иным обязательствам застройщика, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 201.8-2 Закона № 127-ФЗ.

Сделки по распоряжению средствами, находящимися на специальном банковском счете застройщика, совершенные с нарушением установленных Законом о банкротстве условий, могут быть признаны недействительными по требованию лиц, участвующих в деле о банкротстве.

Пятое. В случае если у застройщика имеются объекты незавершенного строительства, в отношении которых были уплачены обязательные отчисления (взносы) в Фонд, требования участников долевого строительства в отношении указанных объектов удовлетворяются с учетом положений, предусмотренных ст. 201.12-1 Закона № 127-ФЗ, к которым следует отнести:

1) денежные требования участника строительства, являющегося юридическим лицом, не имеющего требования о передаче жилого помещения в объекте строительства, в отношении которого застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в Фонд, удовлетворяются в составе четвертой очереди;

2) реализация конкурсным управляющим разумных действий в целях поиска и привлечения иного застройщика, который будет являться приобретателем и будет исполнять за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений (ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ);

3) организация и проведение конкурсным управляющим собрания участников долевого строительства, на котором он обязан вынести вопрос о получении возмещения от Фонда в соответствии с законодательством Российской Федерации либо вопросы об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ); об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ); о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства (ст. 201.15-1 Закона № 127-ФЗ), при наличии возможности привлечения такого лица;

4) решение собрания участников долевого строительства принимается отдельно в отношении каждого объекта строительства участниками долевого строительства, имеющими требования, которые включены в реестр требований о передаче жилых помещений по такому объекту. Необходимо учитывать, что участники долевого строительства не принимают решения по другим объектам строительства, в отношении которых у них отсутствуют требования о передаче жилого помещения (ранее решения принимались общим собранием участников строительства).

5) осуществление Фондом выплаты участникам долевого строительства, в том числе по требованиям, возникшим после даты принятия заявления о признании должника банкротом, в предусмотренном законодательством размере, если собрание участников долевого строительства приняло решение о получении возмещения.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ выплата возмещения гражданину - участнику долевого строительства по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены договору (договорам) участия в долевом строительстве, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как:

ВВГ = Общ. S x ПсР,

где: ВВГ - выплата возмещения гражданину - участнику долевого строительства по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилых помещений;

Общ. S - общая площадь всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более 120 м2;

ПсР - показатель средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации, значение которого определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета.

6) переход к Фонду права требования по договору участия в долевом строительстве, которое участник долевого строительства имел к застройщику. При этом законодатель обращает внимание, что указанные выплаты осуществляются при условии уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по соответствующему договору участия в долевом строительстве.

Шестое. Замена застройщика на приобретателя: для целей урегулирования обязательств застройщика применяется механизм возмездной передачи его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который получает статус приобретателя в целях § 7 "Банкротство застройщика" главы IX Закона о банкротстве, о чем прямо упоминается в п. 1 ст. 201.15-1, и которым может быть юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Лицо, имеющее намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), направляет заявление о таком намерении:

- в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве;

- конкурсному управляющему (внешнему управляющему);

- в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).

К данному заявлению о намерении прилагаются документы, подтверждающие:

1) соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

2) возможность финансирования завершения строительства объекта незавершенного строительства (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства).

Действия арбитражного управляющего в случае получения заявления о намерении: в течение 10 дней, с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении, наряду с названными выше сведениями конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности; сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок; сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

В случае передачи приобретателю одновременно нескольких объектов незавершенного строительства и земельного участка либо земельных участков конкурсным управляющим (внешним управляющим) предоставляются также сведения о соотношении совокупной стоимости прав застройщика на такие объекты и земельный участок либо земельные участки и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

Наделение статусом приобретателя организации для целей возмездной передачи имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику: исполнительный орган, уполномоченный правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение 10 дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи объектов незавершенного строительства и земельного участка либо земельных участков и обязательств застройщика нескольким приобретателям. Порядок и основания принятия исполнительным органом, уполномоченным Правительством Российской Федерации, соответствующего заключения определяются Правительством Российской Федерации

По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:

- об удовлетворении заявления о намерении, а также при отсутствии предусмотренного ходатайства о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданным участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо отказа в удовлетворении такого ходатайства и при наличии заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем;

При передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика не применяются правила: 1) получения согласия кредиторов застройщиком на перевод долга на иное лицо; 2) предварительного уведомления кредиторов застройщиком о переводе долга застройщика на приобретателя; 3) предъявления кредиторами застройщику требований о прекращении или досрочном исполнении застройщиком своих обязательств перед ними в связи с такой передачей. Кроме того, к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований о передаче жилых помещений.

И еще на одном способе удовлетворения требований участников строительства, практика применения которого, получила распространение в Красноярском крае, хотелось бы остановиться подробней. Это создание жилищно-строительных кооперативов в рамках дела о банкротстве застройщика. По такой схеме в крае было создано 5 кооперативов, которым переданы для завершения строительства 16 многоквартирных домов, из них строительство 7 завершено, 2 объекта – в стадии строительства, остальные дожидаются своей очереди достройки. Данный способ не претерпел изменений, вместе с тем установлено, что в случае банкротства жилищно-строительного кооператива к такому кооперативу также будет применены правила параграфа § 7 Федерального закона № 127-ФЗ.

При наличии у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через 3 (три) месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (ст.201.10 Закона № 127-ФЗ).

Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 4 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для:

- погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве;

- выплаты вознаграждения конкурсному управляющему;

- оплаты деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве является обязательным;

- требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с п. 5 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с правилами п. 6 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений. С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям п. 8 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ.

В ситуации вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном Законом о банкротстве, и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам. В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования. На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований о передаче жилых помещений. Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются, соответственно, в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

В случае передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

При наличии у застройщика многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, строительство которых завершено, а также при завершении строительства в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве, конкурсный управляющий не ранее чем через 3 (три) месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом доме.

Если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или дома блокированной застройки и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, строительство которых завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;

3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 4 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ. При этом при определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с правилами п. 2 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ;

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для:

- погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве;

- выплаты вознаграждения конкурсному управляющему;

- оплаты деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве является обязательным;

- требований кредиторов первой и второй очереди

- или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с п. 5 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ;

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 6 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ;

6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных п. 7 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).

С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения. Участник строительства должен полностью оплатить стоимость договора, предусматривающего передачу жилого помещения

скачать список застройщиков - банкротов

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Вопрос-ответ

vopros