Анализ ситуации, причины появления «проблемных» многоквартирных домов и застройщиков-банкротов. О ходе исполнения планов-графиков мероприятий по решению проблем пострадавших участников строительства

В Красноярском крае доля жилья, строящегося с привлечением средств граждан-участников долевого строительства в среднем составляет около 98% от всего жилищного строительства

Справочно: По предварительному анализу (проверка представленной отчетности еще не завершена) по итогам 3 квартала 2017 г., на территории края, с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществляли деятельность 130 застройщиков, в отношении 368 объектов недвижимости, в аналогичном периоде прошлого года застройщиков было 114, которые  отчитывались по 384 объектам.

В  368 объектах запроектировано   85 139 квартир, строительство 290  объектов не завершено, и в них, запроектировано 68 967 квартир и нежилых помещений. Тогда как в прошлом году, при большем количестве незавершенных объектов (293), количество запроектированных самостоятельных частей составило 59 545, что на 15,8% меньше в сравнении с текущим годом, что обусловлено наблюдающимся в течение последних лет увеличением этажности зданий и количества запроектированных  самостоятельных частей.

Общее количество заключенных договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ)  составляет 26 979 размер обязательств по которым составляет 108665,414 млн.рублей, Из общего количества заключенных договоров не исполнено 16 414 ДДУ, сумма обязательств по которым составляет    55 098,589.   

За 9 месяцев  текущего года застройщиками заключено  8 911  ДДУ, что соответствует количеству договоров, заключенных за аналогичный период прошлого года.

В 2017 г. отмечается снижение количества денежных средств, привлеченных на строительство. Так, за 9 месяцев 2017 г. застройщиками было привлечено на строительство объектов 20 445,618  млн. рублей, или 89,26% в сравнении с аналогичным периодом 2016 г. (22 903,419 млн. рублей). Объем средств, израсходованных застройщиками на строительство объектов, в текущем году уменьшился на 13,4%  и составил 20 502,823 млн. рублей, тогда как за 9 месяцев прошлого года он составлял – 23 668,936 млн. рублей.

На фоне неизменного количества  заключенных договоров долевого участия и уменьшения объема привлеченных и израсходованных средств, указанное может свидетельствовать о снижении инвестиционной активности и как следствие замедления темпов строительства, что подтверждается увеличением количества переносов сроков ввода и передачи объектов участникам долевого строительства и снижением объема вводимого жилья (За 9 мес.т.г.  введено в эксплуатацию 675,776 тыс.кв.м., что составляет 83,4% от объемов ввода в аналогичном периоде прошлого года – 809,988 тыс.кв.м, при этом объем введенного многоквартирного жилья составил всего 82,1%  по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (9 мес.2017- 483,510 тыс.кв.м; 9 мес.2016 – 588,808 тыс.кв.м)

Основной причиной замедления темпов строительства и как следствие появления «проблемных» многоквартирных домов является  кризисные явления, произошедшие в экономике, повлекшие рост себестоимости строительства,  снижение потребительского спроса, а также неправильный экономический расчет, отсутствие достаточных ресурсов у некоторых застройщиков для реализации проекта строительства, а также  мошеннические действия отдельных лиц.

В текущем году введены процедуры банкротства в отношении 6-ти застройщиков,  которые осуществляли строительство 13-ти высотных МКД,  и 11 малоэтажных на территории г. Красноярска,  г. Дивногорска, и Емельяновского района.

По информации органов полиции по преступлениям в сфере жилищного строительства возбуждено 9 уголовных дел, кроме того ведутся  проверочные мероприятия в отношении руководителей отдельных застройщиков не исполнивших свои обязательства перед участниками долевого строительства.

Из 6-ти застройщиков-банкротов в отношении 2-х уже введены процедуры конкурсного производства (ООО «СибСтройИнвест» - ж/д по ул.Грунтовая  и ООО «СтройИнвест» - малоэтажка в Емельяновском районе).          

В процедуре наблюдения ЗАО ПСК «Союз»  ввел в эксплуатацию многоквартирный дом № 15 бульвар Ботанический, не приостановил строительство 11 малоэтажных многоквартирных домов застройщик ООО «СтройИнвест» в Емельяновском районе. Строительство остальных 12 высоток приостановлено, рассмотрение дел о введении последующих процедур банкротства назначены на конец декабря и первую половину января 2018г. 

Из 6-ти застройщиков банкротов  (ООО «Монтаж-Строй» и ООО «СтройАрт») планируют заключить мировое соглашение, ЗАО ПСК «Союз» планирует заменить процедуру наблюдения на финансовое оздоровление. Перспективы принятия таких решений зависят непосредственно от консолидированной позиции кредиторов и наличия достаточных источников погашения сложившейся кредиторской задолженности, что на наш взгляд является достаточно проблематичным.

Кроме того в отношении еще 6-ти застройщиков ООО «АртиСтрой-М», ЗАО «Сибнефто», ООО «Новалэнд», ООО «КрасЗападСибстрой», ООО «Строй-Индустрия», ООО «Строй-Проект»  (7 высотных МКД и 9 малоэтажных) поданы заявления на банкротства, в отношении 5 застройщиков заявления приняты к рассмотрению, судебные разбирательства назначены на январь 2018г., 1 заявление (ООО «Строй-Проект») оставлено без движения.

Во исполнение поручения Президента РФ Пр-1520 от 03.08.2016                       и распоряжения Правительства РФ № 1063-Р от 26.05.2017, по установленной форме Правительством Красноярского края  разработан План-график ("дорожная карта") по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (далее – План-график,)   и  01.08.2017 направлен в Минстрой России.

При разработке Плана-графика Правительство края исходило                            из установленной распоряжением Правительства РФ от 26.05.2017 № 1063-Р формы Плана-графика, и критериев определения «проблемного» объекта установленных п.1 ч.2 критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан, утвержденных Приказом Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр. В план-график включены мероприятия по 12 «проблемным» многоквартирным домам. В реестр пострадавших граждан по состоянию на 30.11.2017 включено 570 граждан. Реестр и «дорожная карта» размещены на официальном сайте Службы в разделе государственный надзор за долевым строительством.

Согласно запланированным мероприятиям до конца 2017г.                                   в соответствии с положениями параграфа 7 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено удовлетворение требований  276 граждан-участников строительства застройщика-банкрота ЗАО «Сибстоун», из которых 39 граждан в установленном порядке признаны пострадавшими и включены в Реестр пострадавших граждан. Их требования  планируется частично удовлетворить за счет средств, вырученных от реализации имущества застройщика. Объекты и земельные участки застройщика уже реализованы, денежные средства   в размере: 53 млн.рублей (за многоквартирный дом по ул. Баумана,6) и 124,5 млн.рублей (за многоквартирный дом по ул.Копылова,19)  поступили на счет арбитражного управляющего.  Определением арбитражного суда утвержден порядок распределения денежных средств, но конкурсным кредитором подана апелляционная жалоба (в стадии рассмотрения, судебное разбирательство отложено на 09.01.2018, в связи с чем, потребуется корректировка Плана-графика).

До конца года будут удовлетворены требования пайщиков ЖСК «ЖСК-1» на жилые помещения (196 квартир)  в корпусе 1 многоквартирного дома по ул.Пролетарская-Бабушкина,1,2 в г.Красноярске, из них 4 гражданина включены в Реестр пострадавших граждан (дорожная карта в отношении данного объекта не разрабатывалась). Строительство объекта завершено, 22.11.2017 выдано заключение государственного строительного надзора.

В соответствии с «дорожной картой» до конца года планируется передать 2 МКД (Светлогорский,6;  П.Железняка,26) застройщика ООО «СК» в созданный ЖСК «Светлый», но объекты не будут исключены из «дорожной карты». В отношении указанных объектов имеются требования 208 граждан-участников строительства из них 3 гражданина включены в Реестр пострадавших граждан. До настоящего времени между ООО «СК» и ЖСК «Светлый» не подписан передаточный акт по причине дисквалификации конкурсного управляющего, назначение нового конкурсного управляющего отложено до 15.12.20017.

На региональном уровне контролировать ход реализации плана-графика наравне с Правительством края будет Законодательное Собрание Красноярского края в  соответствии с  постановлением Законодательного Собрания Красноярского края от 19.10.2017 № 4-983П «О резолюции публичных слушаний по вопросу «О ситуации, сложившейся на рынке долевого строительства в Красноярском крае, и о мерах, направленных на защиту прав обманутых участников долевого строительства»».  По итогам 4 квартала 2017г. план-график («дорожная карта») планируется актуализировать.

Помимо  12  «проблемных» МКД в отношении которых утвержден план-график («дорожная карта») Службой выделено 17 объектов, отнесенных к группе риска, в нее включены многоквартирные дома сроки ввода и передачи которых переносились застройщиками два и более раза. Из 17 объектов, (11 МКД в г. Красноярске, 2 МКД в г. Сосновоборске, 1 в г.Дивногорске – МКД), а также малоэтажные МКД застройщиков ООО «СтройИнвест» и ООО «Новалэнд», ООО «ЗЛАТА» в Емельяновском районе.

Все застройщики ранжированы на группы риска (6 групп) план проверок на 2018г. сформирован с учетом риск-ориентированных подходов.

Во всех муниципальных образованиях на территории которых расположены «проблемные» многоквартирные дома и объекты группы риска созданы рабочие группы, деятельность которых направлена на оказание содействия  гражданам-участникам долевого строительства  в удовлетворении их требований на жилые помещения. Реализуются профилактические мероприятия в отношении застройщиков, которые могут допустить нарушения сроков передачи  по объектам, строительство которых не завершено.

В результате совместной работы созданных рабочих групп и межведомственной комиссии по вопросам долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Красноярского края застройщиками ООО «СибБытСтрой» и ООО «СтройИндустрия» в установленном порядке введены в эксплуатацию блок-секция № 8 в ж/д № 15 и блок-секция № 5 в ж/д № 9 в VIII мкр.  г.Сосновоборска. Жилищно-строительными кооперативами, созданными в рамках дела о банкротстве застройщиков, завершено строительство 3-х многоквартирных домов.  Всего в 2017г. планируется ввести в эксплуатацию 12 объектов  (1565 квартир, список прилагается), которые в разное время числились в  группе риска.  По итогам ноября 2017г. в установленном порядке введены в эксплуатацию 11 объектов (1529 квартир). По объекту ООО «СибБытСрой» блок-секция № 7 (36 квартир)  начата итоговая проверка, не завершена.

До конца года Правительство края планирует выйти с законодательной инициативой о внесении изменений в Закон Красноярского края «О мерах государственной поддержки граждан пострадавших от действий (бездействия) застройщиков», что позволит оказать помощь наиболее нуждающимся пострадавшим гражданам. 

Многоквартирные дома,  введенные в эксплуатацию  в 2017г.,

которые числились в группе риска

* Возможен  ввод еще одного объекта  в Емельяновском районе застройщика  ООО «Новалэнд», который  завершает строительство ж/д № 5  ЖК «Сиреневые дворики» (33 квартиры, S – 2005кв.м.). 

Комментарии