Практика применения новых требований 214-ФЗ

Создано: 27 Июня 2017

В связи с имеющейся социальной напряженностью по вопросам защиты прав участников долевого строительства с 01.01.2017 к застройщику предъявляются повышенные требования.

Теперь застройщик до регистрации 1-го договора участия в долевом строительстве обязан направить в орган, осуществляющий государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (на территории края – Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края) проектную декларацию по форме установленной Министерством строительства РФ утв. Приказом Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр.

Справочно: До обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с частью 2 статьи 19 (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ) застройщик направляет проектную декларацию, изменения в проектную декларацию в порядке, установленном Службой (в соответствии с приказом Службы от 23.01.2016 № 11 посредством почтовой связи или нарочно.)

Форма проектной декларации, состоит из 26 разделов, из них 8 разделов в отношении информации о застройщике (90 позиций), и 18 разделов порядка 200 позиций об объекте строительства.Поэтому инспектор, который осуществляет анализ проектной декларации, сталкивается с большим объемом информации, которую надо соотнести с проектной документацией на объект, а также с обязанностью сделать запросы в МВД, ГНИ, ОМС и пр.

В целях принятия решения о выдаче заключения или отказе в выдаче заключения Служба запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия. По результатам анализа оформляется Заключение о соответствии или отказе в выдаче заключения, которое должно быть оформлено в срок не более 30 дней со дня получения проектной декларации.

После выдачи заключения застройщик обязан в течение 5 рабочих дней после дня получения заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, раскрывать информацию о себе и проекте строительства, ежемесячно выкладывать фотографии строящегося многоквартирного дома, проектную декларацию, образец договора долевого участия (ДДУ), указывать способ обеспечения застройщиком своих обязательств по ДДУ, и др.

Информация должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте застройщика.

Приказом Минстроя России от 09.12.2016 N 914/пр «Об утверждении требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика в информационно-телекомммуникационной сети «Интернет» информации в отношении МКД, строящегося с привлечением денежных средств участников долевого строительства».

Застройщику вменена обязанность обеспечить любому посетителю сайта открытый и круглосуточный доступ к информации в отношении каждого МКД. Путем последовательного перехода по гиперссылкам (с указанием на информацию к которой она ведет), начиная с главной страницы сайта. Кол-во таких переходов по кратчайшей последовательности должно быть не более трех.

При внесении изменений в размещенную на официальном сайте информацию создается их новая версия. При этом все предыдущие редакции измененных документов сохраняются, остаются неизменными и доступными для свободного ознакомления всеми пользователями.

Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с п.7 Порядка установленного Приказом Минстроя РФ №914/пр, внесение изменений в ранее размещенную застройщиком информацию осуществляется в случае получения новых документов, обязательных к размещению в соответствии со статьей 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и (или) внесения изменений в имеющиеся документы.

Предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости влечет административную ответственность установленную ч.2 ст.14.28КоАП РФ в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от 5 тысяч до 15 тысяч рублей; на юридических лиц - от 200 тысяч до 400 тысяч рублей

Служба отмечает, что практически все застройщики соблюдают установленные требования в части приведения проектных деклараций строящихся многоквартирных домов к установленной форме, несколько хуже обстоит дело с наличием собственного сайта. Тем застройщикам, которые пренебрегли данной обязанностью, выданы предписания, за сроком исполнения которых, установлен контроль.

Перечень официальных сайтов застройщиков размещен на сайте Службы.

По состоянию на 26.06.2017 в Службу поступило 35 заявлений о выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям. Выдано 29 заключений о соответствие, 1 отказ в выдаче заключения, 5 заявлений в работе. Служба отмечает увеличение количество заявлений в мае-июне, впрочем ситуация предсказуемая, так застройщики пытаются уйти из под действия требований 214-ФЗ, вступающих в силу с 01.07.2017

Справочно: с 01.07.2017г. размер уставного капитала застройщика будет поставлен в зависимость от общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию.

Для небольшой компании, которая строит не более 1,5 тысячи квадратных метров жилья, необходим уставной капитал в минимальном размере — 2,5 миллиона рублей. Максимальная планка уставного капитала установлена на уровне 1,5 миллиарда рублей — такой уставной капитал должен быть у застройщика, осуществляющего строительство объектов площадь которых более 500 тысяч квадратных метров. По обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует установленным требованиям, может нотариально до гос.регитстрации первого договора долевого участия, заключить договор поручительства по которому сопоручители солидарно или субсидиарно отвечают перед участниками строительства по обязательствам застройщика в том же объеме. Поручителем или сопоручителем по договору поручительства может являться юридическое лицо, которое является учредителем (участником) юридического лица - застройщика и отвечает требованиям, предусмотренным к размеру уставного капитала и др.требованиям, предъявляемым к застройщику. Срок действия поручительства должен быть не менее чем на 2 года больше предусмотренного срока передачи по ДДУ.