Квалификационный экзамен

ekzamen
Порядок обращения с ТКО

Расчет платы за ЖКУ

Примеры платежных поручений

Новые требования, предъявляемые к договору участия в долевом строительстве

Создано: 30 Марта 2017 Обновлено: 30 Марта 2017

Минстроем России предложены правила, которые будут обязательными для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении.

Напомним, что до настоящего времени примерная форма договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома отсутствует. В Красноярском крае  принимались меры по разработке примерной формы договора долевого участия. Примерная форма договора участия в долевом строительстве была разработана в результате совместных усилий Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, органов Роспотребнадзора и Росреестра. Распоряжением Правительства Красноярского края от 26.10.2010 N 887-р, форма договора долевого участия была утверждена, но  носила рекомендательный характер. Утверждение правил обязательных для сторон при заключении договора участия в долевом строительстве относится к исключительной компетенции Правительства Российской Федерации и распоряжением Правительства Красноярского края от  28 декабря 2015 г. N 1207-р, форма ДДУ была отменена.

Рекомендуемая форма ДДУ разрабатывалась в целях дать представления потенциальным участникам долевого строительства о наиболее полном перечне их прав и обязанностей.

Учитывая значительное количество нарушений со стороны застройщиков по включению в договор условий ущемляющих права потребителей, а также в целях предотвращения возможных разногласий сторон и урегулирования споров в досудебном порядке, Минстрой России подготовил единые правила, которые станут обязательными для сторон договора долевого участия (ДДУ). Правила разработаны в соответствии с изменениями к Федеральному закону 214-ФЗ, вступающими в силу с 1 января 2017 года. Как известно, одна из главных идей законотворчества в сфере долевого строительства — повышение прозрачности работы строительных компаний и обеспечение прав покупателей жилья. Теперь от застройщиков будут требовать большей открытости и при оформлении ДДУ.

Согласно новой редакции 214-ФЗ в предмет договора включено теперь 6 существенных условий (ранее 5 существенных условий) без которых ДДУ считается не заключенным. Добавлено  условие, предусмотренное частью 5 статьи 18.1 : «В случае, если за счет денежных средств финансируется строительство, реконструкция объектов социальной инфраструктуры и (или) на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство договор участия в долевом строительстве должен содержать дополнительную информацию о:

1) назначение объекта социальной инфраструктуры;

2) цели затрат застройщика, размеры таких затрат,  и др.

В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории  наряду с существенными условиями указываются дополнительные сведения».

Законодатель уточнил положения о цене договора.Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно приложению к приказу Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25 ноября 2016 г. N 854/пр, при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:

для лоджий 0,5
для балконов 0,3
для террас 0,3
для веранд 1,0

В новой редакции  214-ФЗ теперь имеется прямое указание, что уплата цены договора производится послегосударственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Аналогичное требование установлено и для соглашений об уступке прав требований: «Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Напомним, что за привлечение денежных средств в нарушение установленных требований предусмотрена административная ответственность по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ (на должностных лиц от 20 до 50 тыс.рублей ;  на юридических лиц - от 500 тыс.рублей до 1 млн.рублей).

Но, если размер привлеченных денежных средств гражданина в нарушений установленных требований, превысит 3 млн.рублей, предусмотрена уголовная ответственность по ст.200.3 УК РФ.

Особое внимание законодатель уделил  процедуре передачи объекта долевого строительства.

Как и ранее передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, в котором указывается дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Но с 01.01.2017  к передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства обязана прилагаться инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п.1.1. ч.1 ст.7 Закона № 214-ФЗ, при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

Положениями ч.6 ст.7,  предусмотрен обязательный внесудебный порядок устранения недостатков.  Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Положениями ч 8. ст.7, установлено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% одного процента цены товара.

Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как 1 %, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору

Расторжение договора:добавлена возможность расторжения договора в судебном порядке в связи  спревышением допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

Теперь в законе указано, что если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Проектом Правил заключения договора участия в долевом строительстве предусматривается перечень документов, которые застройщик обязан предоставлять лицу, намеревающемуся заключить указанный договор (в числе которых разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства или договор страхования, в соответствии с которым осуществляется обеспечение исполнения обязательств застройщика и т.п.).

Устанавливается, что договор участия в долевом строительстве должен содержать планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договор участия в долевом строительстве могут быть включены условия, в отношении которых сторонами достигнуто соглашение и которые не противоречат Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Гражданскому кодексу РФ, иным федеральным законам, Постановлениям Правительства РФ.

В ходе исполнения договора участия в долевом строительстве предполагается установить следующие обязательные требования:

- право участника долевого строительства запрашивать у застройщика информацию о ходе строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых расположен объект долевого строительства, в отношении которого заключен договор участия в долевом строительстве, при этом застройщик обязан предоставить информацию о ходе строительства в срок не позднее 14 дней после поступления соответствующего запроса;

- право участника долевого строительства на осуществление фото- и видеофиксации хода строительства;

- обязанность застройщика по размещению информации о ходе строительства на сайте застройщика в сети "Интернет";

- обязанность застройщика в письменном уведомлении участника долевого строительства об изменении условий договора участия в долевом строительстве.

Проект Правил заключения договора участия в долевом строительстве размещен на сайте Минстроя РФ, но до настоящего времени не принят.

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Вопрос-ответ

vopros