Информационный обзор основных проектов нормативно-правовых актов в области долевого строительства, внесенных на рассмотрение в Государственную Думу РФ

В настоящее время на рассмотрение в Государственную Думу Российской Федерации Правительством РФ внесен  законопроект, разработчиком которого является министерство строительства и ЖКХ РФ, который по мнению законодателей позволит исключить злоупотребления действующими нормами законодательства об обеспечении ответственности застройщиков по договорам участия в долевом строительстве и нарушения прав граждан-участников долевого строительства:

 - проект  Федерального закона № 954041-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 19.02.2016 законопроект принят в 1-ом чтении;

Целью проекта  Федерального закона № 954041-6 является повышение защиты прав граждан — участников долевого строительства. Законопроект направлен на обеспечение информационной открытости застройщиков, привлекающих денежные средства граждан — участников долевого строительства, установление дополнительных требований к таким застройщикам, уточнение направлений целевого использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства, расширение полномочий уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Федерации, осуществляющих государственный контроль и надзор в области долевого строительства, создание единого реестра застройщиков, регулирование механизма размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу в банках, предоставляющих застройщику целевые кредиты на строительство.

Согласно положениям проекта  Федерального закона № 954041-6, в целях недопущения злоупотребления действующими нормами законодательства об обеспечении ответственности застройщиков по договорам долевого участия  и нарушения прав граждан – участников строительства, законодатель предлагает установить дополнительные требования к застройщику к размеру собственного капитала.

Размер собственного капитала застройщика, определенного по данным бухгалтерского учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, на последнюю отчетную дату, предшествующую дате государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, должен составлять не менее пяти процентов от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства и не введенных в эксплуатацию, на среднюю цену одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в субъекте Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство таких многоквартирных домов, по данным Федеральной службы государственной статистики, или среднюю цену, определяемую на основании указанных данных по методике, устанавливаемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - уполномоченный орган), в случае, если такие многоквартирные дома строятся на территории нескольких субъектов Российской Федерации.  Указанное можно отобразить форулой:

Q = (Sх Ц ср) х 5%,                                        

Где Q – размер собственного капитала;

      S - общая площадь жилых помещений в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства и не введенных в эксплуатацию;

 Цср - средняя цена 1  квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в субъекте Российской Федерации. По итогам 4 квартала 2015г. средняя цена 1 квадратного метра общей площади жилого помещения  в Красноярском крае составляла 52 729 рублей;

Например, для того чтобы  обладать правом на строительство типового дома площадью всего лишь 10 339  кв.м. застройщику необходимо иметь размер собственного капитала  в  27 258 256 рублей.

Учитывая предлагаемые новеллы, большая часть красноярских застройщиков должны будут значительно увеличить размер собственного капитала.

В случае, если размер собственного капитала застройщика не соответствует данному требованию, сумма собственного капитала застройщика и собственных капиталов юридических лиц, заключивших договор поручительства с застройщиком в соответствии с законопроектом должна составлять не менее одного миллиарда рублей.

Отметим, что в крае только 3 компании имеют размер собственного капитала превышающего 1 млрд.рублей.

Согласно редакции законопроекта застройщик наделяется правом заключить с одним или несколькими юридическими лицами нотариально удостоверенный договор поручительства, предусматривающий солидарную либо субсидиарную ответственность такого юридического лица (поручитель) или таких юридических лиц (сопоручители) по обязательствам застройщика по договорам участия в долевом строительстве (далее - договор поручительства).

Практически, законодатель создает условия для монополизации рынка долевого строительства  жилья. При этом в законопроекте не конкретизируется в каком объеме и в отношении чего будут нести солидарную либо субсидиарную ответственность сопоручители.

Помимо этого законопроектом предусматривается ряд мер, направленных на повышение информационной открытости застройщиков:

В частности, устанавливается обязанность опубликования застройщиком на своем сайте в сети "Интернет" проектной декларации, используемого договора участия в долевом строительстве и иной информации.

Предусматривается возможность утверждения Правительством РФ типового договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости.

Предполагается создание открытого и общедоступного единого реестра застройщиков. Ведение такого реестра будет осуществляться по правилам, установленным Правительством РФ, специально уполномоченным им органом.

А с 1 января 2017 года предлагается:

- расширить цели использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства (в том числе за счет включения в них финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры);

- допустить использование застройщиками механизма банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с открытием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства таких объектов в качестве одного из возможных способов обеспечения прав участников долевого строительства;

- установить требования к кредитному договору, в соответствии с которым банк предоставляет застройщику кредит на строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а счета участников размещаются на счетах эскроу в таком банке;

- установить требования к банку, с которым могут заключаться указанные договоры.

В целях регулирования такого нового механизма законопроектом предусматриваются особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.

С 1 июля 2014 года субъекты предпринимательской деятельности получили возможность заключать договоры счета эскроу и, соответственно, открывать счета эскроу.

Договоры эскроу исследуются давно. Это связано с тем, что договор эскроу весьма популярен в мировой практике и с ним предпринимательское сообщество связывает "надежды на улучшение отечественного инвестиционного климата».  Суть и назначение договора счета эскроу состоит в том, чтобы денежные средства, которые депонент помещает на счет эскроу, были выплачены бенефициару только при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.

Согласно гражданскому законодательству, по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента), в данном случае участника долевого строительства, в целях их передачи другому лицу (бенефициару) - застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром .

Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты. Чаще всего такие счета применяются в торговых операциях. В США, например, эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу в момент подписания всех необходимых документов. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной. В мировой практике эскроу-счета используются наравне с такими инструментами, как инкассо, аккредитив, вексель. Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.

В настоящее время данный механизм  стали применять при покупке недвижимости. Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства (ст. 860.7 ГК РФ). В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, например, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю квартиры, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем (ст. 860.10 ГК РФ).

Аналогичный способ предлагается применить при строительстве многоквартирных домов  с участием граждан-участников долевого строительства в случае проектного финансирования застройщика банком, открывшим для застройщика специальную кредитную линию.

Законопроектом предусмотрены меры по защите средств участников долевого строительства и обеспечению их целевого использования.

В частности  предусматривается, что счет эскроу подлежит закрытию в случае расторжения договора участия в долевом строительстве. При этом предусмотрено, что в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации уступки прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

Законопроектом также устанавливаются требования к кредитному договору, в соответствии с которым банк предоставляет застройщику кредит на строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, а средства участников долевого строительства размещаются на счетах эскроу в таком банке.

Право использовать новых механизм с размещением средств участников долевого строительства на счетах эскроу имеют только банки, величина собственных средств которых составляет не менее чем 20 млрд.рублей. В настоящее время в стране их не более сотни.

При этом в случае использования застройщиками и банками данного механизма способы обеспечения обязательств, установленные требованиями Федерального закона №214-ФЗ, в виде страхования гражданской ответственности застройщика или заключение поручительства с банком по обязательствам застройщика, а также залог в пользу участников долевого строительства прав на земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, не применяются.

По мнению законодателей, принятие законопроекта позволит повысить прозрачность деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, и защищенность участников долевого строительства.

Безусловно данный механизм будет выгоден банковскому сектору и при существующей макроэкономической ситуации, позволит восполнить дефицит дешевых денежных средств для банковской системы. Вместе с тем, это приведет к монополизации строительного рынка и удорожанию строительства. В настоящее время застройщики бесплатно пользуются денежными средствами участников долевого строительства, в случае применения данного механизма, застройщик будет вынужден осуществлять строительство на заемные средства и лишь после завершения строительства банк перечислит ему средства, размещенные на счетах эскроу. В данной ситуации  выиграют  банки, которые заработают прибыль на ипотечных кредитах для физических лиц, процент по которым не так уж и мал – 12%, и,  на застройщиках, которым  то же под определенный процент выделят специальную кредитную линию.

Предлагаемый законопроект вводит банки в отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства при  кредитовании банками строительства, в качестве особого субъекта, обладающего в отношении застройщиков контрольными функциями и распорядительными полномочиями в отношении денежных средств участников долевого строительства. При этом законопроект не содержит каких-либо указаний на государственный орган, который будет уполномочен осуществлять контроль за деятельностью самих банков при осуществлении указанной деятельности, а также об ответственности банков (в том числе перед участниками долевого строительства) в случае ненадлежащего исполнения ими указанных функций и полномочий.

При этом учитывая агрессивную политику Центрального банка Российской Федерации по отношению к банковскому сектору, в случае отзыва (аннулирования) у банка лицензии Банком России на осуществление банковских операций  в соответствии с Федеральным законом "О банках и банковской деятельности", если не реализован план участия Агентства в урегулировании обязательств банка в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" или введения Банком России в соответствии с законодательством Российской Федерации моратория на удовлетворение требований кредиторов банка либо банкротства застройщика, в каком объеме будут возвращены денежные средства участников долевого строительства, зачисленные на счета эскроу?  

В соответствии  с Федеральным законом от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», в случае открытие счетов эскроу для расчетов при покупке уже существующей недвижимости  применяется следующий механизм.

Денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права.

При наступлении страхового случая в течение предусмотренного частью 1 настоящей статьи периода страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, право на получение страхового возмещения, предусмотренного частью 3 настоящей статьи, имеет физическое лицо, являющееся депонентом, либо при возникновении предусмотренных договором счета эскроу оснований для передачи денежных средств бенефициару - физическое лицо, являющееся бенефициаром по договору счета эскроу. Указанные физические лица имеют все права вкладчика, предусмотренные настоящей главой.

Возмещение по договору счета эскроу, открытого для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн. рублей.

Возмещение рассчитывается и выплачивается отдельно от возмещения по иным вкладам с учетом положения части 3 статьи 11 настоящего Федерального закона.

Агентство в отношении включенных в реестр обязательств банка перед вкладчиками по счетам эскроу запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), информацию, подтверждающую факт проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на день наступления страхового случая. Порядок направления запроса и представления указанной информации устанавливается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по согласованию с Агентством.

Если вкладчик имеет несколько счетов эскроу, предусмотренных настоящей статьей, в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим вкладам перед вкладчиком превышает 10 млн. рублей, возмещение выплачивается по каждому из этих вкладов пропорционально их размерам.

Если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал

по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по договору счета эскроу, предусмотренный частью 2 настоящей статьи, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к указанному физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием данного счета эскроу.

Будет ли аналогичный механизм страхования вкладов применяться и

при использовании счетов эскроу при  долевом строительстве жилья не известно, существующая редакция законопроекта не содержит таких указаний.

Кроме того, если при негативной экономической ситуации, в случае банкротства нескольких застройщиков, использующих механизм банковского проектного финансирования с размещением средств граждан на счетах эскроу в одной кредитной организации, данная ситуация спровоцирует банкротство даже крупного банка.

Еще одно предложение касается страхования рисков «недостроя» объектов долевого строительства самими участниками строительства.

По итогам XXIII съезда Российского союза промышленников и предпринимателей, состоявшегося 24.03.2016, утвержден перечень поручений Президента РФ, одним из которых Правительству Российской Федерации совместно с Центральным банком Российской Федерации до 1 июня 2016г. поручено рассмотреть вопрос и представить предложения о целесообразности введения института страхования участниками долевого строительства своих имущественных рисков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по договору долевого строительства.

Пока неизвестны предложения по исполнению данного поручения,  будет ли данный механизм предложен на обязательной основе и как дополнительный способ обеспечения обязательств или вместо страхования ответственности застройщика, которую в настоящее время за свой счет обеспечивает застройщик.

Какие бы предложения в этой части не прозвучали, ясно одно, что это может лечь дополнительным бременем на плечи граждан-участников строительства. А при существующей экономической ситуации, в силу повышенных рисков, не достигнет желаемого результата. Тенденция такова, что страховые организации становятся несостоятельными быстрее, чем наступают основания для выплаты  страхового случая. 

Комментарии