Квалификационный экзамен

ekzamen
Порядок обращения с ТКО

Расчет платы за ЖКУ

Примеры платежных поручений

Страхование гражданской ответственности застройщиков – как способ обеспечения обязательств за неисполнение или ненадлежащее исполнение по передаче объекта долевого строительства. Имеющиеся проблемные вопросы

Создано: 27 Апреля 2016 Обновлено: 27 Апреля 2016

 

Страхование всегда считалось  наиболее надежным способом  защиты коммерческих рисков. В связи с чем,  данный механизм с 01.01.2014 посчитали необходимым применить и при строительстве многоквартирных домов, строительство которых осуществляется за счет средств граждан-участников долевого строительства.

Однако, на фоне экономического кризиса механизм страхования  «пробуксовывает», а отдельные страховые организации  банкротятся быстрее, чем застройщики.

При реализации требований Федерального Закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2012 № 294-ФЗ, касающихся заключения застройщиком договора страхования  гражданской ответственности за не исполнение (ненадлежащее) исполнение обязанности по передаче объекта долевого участия  со страховой организацией, участники  этих правоотношений, а также контролирующие органы столкнулись с рядом проблем, из которых выделены основные четыре проблемы.

1.Интерес к данному виду страхования в основном проявили страховые компании, удовлетворяющие минимальным требованиям, чье финансовое  состояние не позволяет осуществлять страхование ответственности застройщика по договорам участия в долевом строительстве на систематической основе ввиду высокой стоимости затрат на реализацию проектов строительства жилья, что в случае неисполнения обязательств застройщиком хотя бы по одному проекту может повлечь банкротство страховой компании.

2.Еще одной проблемой до недавнего времени являлось то,  что ни органы Росрегистрации, осуществляющие регистрацию прав на объекты недвижимости, ни органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства, ни сами застройщики не обладали оперативной, актуальной информацией о соответствии страховщика установленным требованиям. Обладателем данной информации является Центральный банк Российской Федерации, который предоставляет  данную информацию на основании запроса, однако эти данные могут быть разорваны во времени, предоставляются за прошедший период (месяц). Вследствие чего у органов Росрестра  есть большая вероятность зарегистрировать сделки (договоры долевого участия) обязательства по которым застрахованы со страховщиком, не имеющим на то право.

3.Отсутствие обязанности у застройщика перестраховать свою ответственность (заключить новый договор страхования с другой страховой компанией, соответствующей требованиям, по всем ранее заключенным договорам) в случае, когда страховая организация перестает соответствовать предъявляемым требованиям. Ситуация когда на момент заключения договора  с застройщиком страховая организация соответствовала требованиям, предъявляемым Законом, а в последствии, перестала им соответствовать.  Вполне вероятно, что такая страховая организация, в случае наступления страхового случая, не сможет обеспечить право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения.

При мониторинге ситуации на рынке страховых услуг в Красноярском крае по заключению  застройщиками договоров страхования  гражданской ответственности за не исполнение (ненадлежащее) исполнение обязанности по передаче объекта долевого участия установлено, в конце 2014г. четыре страховые организации, которые ранее массово заключали договоры страхования с красноярскими застройщиками, перестали соответствовать требованиям, установленным ст.15.2 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». За время своей деятельности эти организации успели заключить договоры страхования в отношении  25 многоквартирных домов с 16 застройщиками. Общий размер страховых премий этих компаний, при тарифе в 0,2%,  составил  порядка 25 млн.рублей.

4.Несоразмерно длительный срок для возмещения гражданам-участникам долевого строительства  страховой выплаты в случае наступления страхового случая.

В целях урегулирования данных проблемных вопросов государство предприняло попытку разрешить указанные ситуации посредством нормативно-правового регулирования.

С 1 октября 2015 года законодатель повысил требования к страховым организациям, вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливающий повышенные требования к страховым компаниям, страхующим гражданскую ответственность застройщиков по договорам долевого участия в строительстве.

  Согласно новым требованиям собственных средств у страховых организаций должно теперь быть не менее 1 млрд. рублей против ранее установленных 400 млн.рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 млн. рублей. Ещё одно новое требование – отсутствие у страховщика предписаний Центробанка о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платёжеспособности. Тем самым закон призван защитить участников строительства от недобросовестных страховщиков.

С 1 октября 2015 года на сайте ЦБ РФ была размещена информация о страховых организациях, соответствующих требованиям закона. Таким образом, проблема № 1 и № 2 , в части наличия в широком доступе  актуальной информации о соответствии страховщика установленным требованиям, бала решена.

На момент опубликования списка Центробанком новым требованиям соответствовали только 16 страховщиков. По данным на 23 октября 2015г., в списке числилось — 20 компаний, в том числе и НО «ОВС застройщиков». На 23 марта 2016г. - 19 компаний, до настоящего времени данные не менялись. И это при том, что в целом, перечень  страховых компаний, работающих с рисками долевого строительства был невелик: 41 организация на 1 октября 2015 года. Таким образом и без того немногочисленный рынок страховых услуг  стал более монополизирован.

Вместе с тем, нововведения не коснулись закрепления требования о перезаключении договора страхования, в случае когда страховая организация перестает числиться в списке ЦБ РФ,   данное требование действует только при отзыве лицензии или назначения временной администрации.

В случае отзыва лицензии на осуществление добровольного имущественного страхования у страховой организации, с которой в соответствии со ст.15.2  Федерального закона № 214-ФЗ застройщиком заключен договор страхования, или назначения в такой страховой организации временной администрации застройщик в течение пятнадцати дней с даты отзыва лицензии или назначения временной администрации страховой организации в зависимости от того, какое из событий наступило ранее, обязан заключить договор страхования с другой страховой организацией или участвовать в обществе взаимного страхования либо в соответствии со статьей 15.1 указанного Федерального закона заключить договор поручительства.

Однако очевидно, что в случае наступления страхового случая, страховые организации которые перестали соответствовать требованиям в силу того что не отвечают требованиям финансовой устойчивости и или платежеспособности, не выполняют предписания Банка России, эти компании  будут не в состоянии возместить гражданам вложенные ими средства.

         Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не решил также  проблему, связанную с довольно длительными сроками выплаты страхового  возмещения для граждан-участников долевого строительства   при наступлении страхового случая.

Свое возмещение участник долевого строительства получит в лучшем случае через несколько месяцев, а при негативном развитии событий – данная ситуация может длиться годами.

Нормативно закреплено, что страховым случаем (событием, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату) является неисполнение (или ненадлежащее исполнение) застройщиком, застраховавшим сою ответственность, обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденное:

1) решением суда об обращении взыскания на предмет залога в пределах срока исковой давности;

2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства до дня завершения конкурсного производства в отношении застройщика.

В первом случае минимально возможный срок, в течение которого возможно наложить взыскание на предмет залога, составит  более  6-ти  месяцев.

  Процедура, предваряющая возникновение у выгодоприобретателя права обратиться за страховой выплатой является длительной и затратной. Согласно ст. 14 Закона о долевом строительстве с момента неисполнения застройщиком его обязанности по передаче объекта должно пройти как минимум шесть месяцев. Только после этого может быть обращено взыскание на предмет залога, обеспечивающего исполнение обязательств застройщика, после наступления следующих событий:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

 В свою очередь, получение судебного акта об обращении взыскания на предмет залога либо судебного акта о признании застройщика банкротом является необходимым условием для обращения выгодоприобретателя с требованием о выплате страхового возмещения. Таким образом, после фактического нарушения прав участников долевого строительства должно пройти длительное время и должны быть предприняты определенные усилия с их стороны, прежде чем они смогут обратиться за выплатой страхового возмещения.

С учетом времени на  судопроизводство, срок возмещения страховой выплаты  может составить от 8 месяцев  до  1 года.

                Во втором случае этот срок может быть гораздо дольше и составит от 1 года и более.  В среднем от  рассмотрения заявления об инициировании банкротства застройщика до принятия решения о введении первоначальной процедуры в деле о банкротстве –  процедуры наблюдения, может пройти от 2-х до 4-х месяцев.

В случае признания должника банкротом и введения процедуры наблюдения и применения к застройщику параграфа 7 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), срок процедуры наблюдения  должен не превысить семи месяцев с даты поступления заявления в арбитражный суд о признании должника банкротом. При этом срок процедуры наблюдения может быть продлен, и это без учета срока рассмотрения дела в Арбитражном суде  и вынесения соответствующих решений.

Вполне очевидно, что гражданам-участникам строительства выплаты по возмещению  страхового  случая необходимо ждать месяцами.

Определенные вопросы  вызывают и содержащиеся в п. 10 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве правила определения минимальной страховой суммы по анализируемому виду страхования. Страховая сумма рассчитывается исходя из цены договора долевого строительства, но не может быть меньше "условной" стоимости жилого помещения, рассчитанной исходя из нормативно установленной средней рыночной стоимости одного квадратного метра. Однако в случае неисполнения застройщиком своих обязательств с него в пользу участника долевого строительства могут взыскиваться не только внесенные последним денежные средства, но и средства, причитающиеся дольщику в качестве возмещения убытков (расходы, связанные с уплатой процентов за пользование  кредитными средствами по ипотеке, аренда съемного жилого помещения) и неустойки. Таким образом, минимальная страховая сумма может оказаться недостаточной для возмещения всех фактических убытков участника долевого строительства.

Безусловно, застройщик не лишен возможности согласовать и более высокую страховую сумму с тем, чтобы его ответственность перед участниками долевого строительства была бы застрахована в полном объеме. Однако экономической заинтересованности у застройщика в этом нет.

Таким образом, любое инвестирование, в том числе в долевое строительство жилья, является мероприятием с определенными рисками, при этом ни поручительство банков, ни страхование гражданской ответственности застройщиков не могут на сто процентов гарантировать дольщику безопасность вложений. Банковские организации или страховые компании являются участниками предпринимательской деятельности и осуществляют коммерческую деятельность на свой страх и риск и время от времени прекращают свою деятельность.

Во время экономической нестабильности риски, связанные с прекращением деятельности банка или страховой компании, повышаются и тому живой пример агрессивная политика ЦБ РФ по отзыву лицензий.

Второй и не менее существенный недостаток страхования гражданской ответственности - это нежелание страховых компаний исполнять свои обязательства в принципе, только если суд не вынесет соответствующее решение. С этой целью у каждой страховой компании есть целый штат высококвалифицированных юристов, задача которых - найти любую возможность с целью невыплаты соответствующих сумм, что гарантирует тому же дольщику проблемы в суде при защите своих интересов.

Очередной раз обезопасить вложения инвесторов долевого строительства жилья правительство пытается за счет нормативного регулирования. На рассмотрение в Государственную Думу Российской Федерации Правительством РФ внесен  законопроект № 954041-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», разработчиком которого является министерство строительства и ЖКХ РФ, который по мнению законодателей позволит исключить злоупотребления действующими нормами законодательства об обеспечении ответственности застройщиков по договорам участия в долевом строительстве и нарушения прав граждан-участников долевого строительства. Указанный законопроект 19.02.2016 принят в 1-ом чтении, в настоящее время министерство строительства и ЖКХ РФ  с учетом предложений субъектов РФ ко второму чтению готовит пакет документов. Какие требования будет предъявлять к застройщикам Закон покажет время, главное чтобы нововведения не навредили строительной отрасли и максимально защитили права инвесторов.

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Вопрос-ответ

vopros