Принят закон о страховании ответственности застройщиков

Среди законодателей устоялось мнение о том, что наиболее эффективным способом защиты нарушенных прав и интересов участников долевого строительства является страхование ответственности застройщиков. Ранее на рассмотрение Государственной Думы неоднократно вносились законопроекты, предусматривающие обязанность застройщиков застраховать свою гражданскую ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) договоров участия в долевом строительстве.

Как следствие - законопроект, подготовленный депутатами "Единой России" Александром Хинштейном и Александром Коганом, 30.12.2012 приобрел статус федерального закона и подлежит применению на территории Российской Федерации.

Федеральный закон от 30.12.2012 № 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 294-ФЗ) исходит из необходимости страхования гражданской ответственности застройщиков в пользу выгодоприобретателей - участников долевого строительства, имеющих право на получение страхового возмещения.

При этом застройщик может страховать свою ответственность как путем участия в обществе взаимного страхования, так заключением договора страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей соответствующую лицензию. Страхование застройщиком гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору должно осуществляться до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства; действовать договор страхования будет до предусмотренного срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. Условия страхования должны определяться правилами страхования, которые подлежат принятию с учетом требований, установленных Законом № 294-ФЗ.

Решение о создании общества взаимного страхования застройщиков должно быть принято учредительным собранием, которое созывается организационным комитетом, формируемым Минрегионразвития. Порядок создания общества взаимного страхования застройщиков, отбор учредителей общества будут находится по контролем Минрегионразвития. Количество членов общества взаимного страхования застройщиков должно составлять не менее 30 юридических лиц - застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

Страховым случаем (событием, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату) является неисполнение (или ненадлежащее исполнение) застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденное:

1) решением суда об обращении взыскания на предмет залога;

2) решением арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Контроль при страховании в части соблюдения требований страхового законодательства и осуществления взаимного страхования застройщиков будет осуществляться органом страхового надзора (Федеральной службой по финансовым рынкам); в части соблюдения требований об участии застройщика в обществе взаимного страхования - органами субъектов РФ, осуществляющими контроль и надзор в сфере долевого строительства.

Вместо страхования ответственности застройщик вправе избрать и иной способ обеспечения исполнения обязательств по договору - поручительство банка, которое предусматривает субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства. При этом, к банку, который может выступить поручителем, Закон № 294-ФЗ предъявляет такие требования как осуществление банковской деятельности не менее пяти лет, наличие уставного капитала не менее 200 миллионов рублей, наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей. Срок действия поручительства должен быть, как минимум, на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта участнику долевого строительства. Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени).

Факт наличия поручительства банка (либо страхования гражданской ответственности) будет проверяться органами Росреестра при регистрации договоров участия в долевом строительстве. Так, в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" внесено изменение, согласно которому на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, застройщиком представляется в том числе один из следующих документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договор поручительства за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Непредставление необходимого документа является основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Размер ответственности поручителя (либо страховая сумма) для возмещения участнику строительства определяется ценой договора участия в долевом строительстве и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации (для Красноярского края этот показатель в 4 квартале 2012 года составляет 34 250 рублей).

Вышеназванные положения закона вступят в силу по истечении одного года после дня официального опубликования документа, то есть начнут действовать уже с 2014 года.

Представляется, что у закона, наряду с повышением гарантий для дольщиков, есть и обратная сторона. В пояснительной записке к документу указывается, что принятие закона повлечет удорожание одного квадратного метра жилья приблизительно на четыре процента, однако достоверно предсказать реакцию рынка на появление института страхования ответственности застройщиков невозможно.

Комментарии