О привлечении денежных средств участников долевого строительства агентами застройщика и не только

Создано: 09 Сентября 2015

Арбитражным судом Северо-Западного округа 25 мая 2015 года вынесено постановление по делу № А13-10812/2014, которое может иметь принципиальное значение для оценки ключевых положений законодательства о долевом строительстве.

Застройщик заключил с другой организацией агентский договор на основании, которого организация (агент) получила право от имени застройщика совершать ряд действий, в том числе заключать договоры участия в долевом строительстве, принимать по ним денежные средства участников долевого строительства на свой банковский счет, чем агент и занимался.

В дальнейшем застройщик и агент провели сделку зачета встречных обязательств при реализации, которой застройщик согласился зачесть часть полученных агентом денежных средств участников долевого строительства во исполнение иных обязательств застройщика перед этой же организацией (возврат денег по расторгнутому инвестиционному договору).

Суды трех инстанций не только признали нецелевым такое использование денег участников долевого строительства, но и сделали вывод о том, что участие в правоотношении по долевому участию в строительстве жилья третьего лица, осуществляющего аккумулирование всех денежных средств дольщиков на своем счете, не обеспечивает надлежащей защиты прав дольщиков, гарантированной законодательством о долевом строительстве, исключает возможность осуществления государственного контроля за целевым использованием указанных средств, поскольку третье лицо, не обладая статусом застройщика, не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.

Нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), наделяя такими полномочиями только застройщика, не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо третьих лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.

Включив в договор условие о перечислении денежных средств дольщиков на счет агента, а также осуществив зачет обязательств по договору инвестирования и агентскому договору до поступления денежных средств на счет застройщика, застройщик нарушил порядок привлечения и расходования денежных средств, закрепленный в Законе № 214-ФЗ.

Суд признал обоснованным привлечение застройщика к административной ответственности по ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ («привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством»).

Более того, суд констатировал, что нормы Закона № 214-ФЗ носят разрешительный характер, не допускают расширительного толкования и имеют специальное значение перед общими нормами гражданского законодательства, а целью законодателя при принятии Закона № 214-ФЗ являлось соблюдение прав дольщика и регулирование всех отношений, в том числе и финансовых с застройщиком на основе специальных норм данного закона.

По мнению Службы, если указанные выводы суда будут восприняты судебной практикой, это может привести к принципиальному изменению позиции судов относительно многих вопросов, сложившихся в практике применения Закона № 214-ФЗ.

Предлагаем и застройщикам, и участникам долевого строительства учесть выводы Арбитражного суда Северо-Западного округа в своей дальнейшей деятельности.