Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее – Служба) в марте 2012 года проведена плановая выездная проверка соответствия деятельности застройщика ООО «СтройАчинск» требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) и иных нормативно-правовых актов в области долевого строительства.
ООО «СтройАчинск» является одним застройщиков в г. Ачинске и осуществляло строительство 10 этажного, 78 квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район в 23 метрах на юго-восток от жилого дома № 15, который в установленном порядке в конце 2011 года был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
На момент проведения проверки застройщиком переданы по актам приема-передачи все жилые помещения.
Вместе с тем, в ходе проведения плановой выездной проверки установлено, что в процессе строительства застройщик в нарушение требований законодательства привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома до государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Данные действия образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
И хотя дом построен, объекты долевого строительства переданы по актам приема-передачи, выявленные нарушения являются достаточно грубыми, так как гражданам необходимо понимать, что до регистрации договора никакие права и обязанности у сторон не возникают и возникнуть не могут. А сделка, совершенная без соблюдения требования о государственной регистрации, является ничтожной (ст. 165 Гражданского кодекса РФ).
Поэтому законодатель установил повышенную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушении законодательства о долевом строительстве, КоАП РФ предусматривает ответственность в виде наложенияадминистративного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Сегодня согласно Федеральному закону застройщики жилых домов вправе привлекать денежные средства граждан к строительству объектов только на основании договора участия в долевом строительстве, зарегистрированного в установленном порядке в регистрационной палате.
Приобретение квартиры для большинства граждан является самой значимой в жизни покупкой, поэтому Служба предлагает при оформлении с застройщиком договорных отношений обратить внимание на следующее:
- Действующее законодательство позволяет заключать договоры участия в долевом строительстве в качестве застройщика только юридическим лицам.
- Узнайте больше о застройщике до подписания договора. Любому обратившемуся к нему гражданину застройщик обязан представить для ознакомления:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за последние три года деятельности;
- аудиторское заключение за последний год деятельности.
- Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства при одновременном соблюдении следующих условий:
- наличии разрешения на строительство;
- опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;
- государственной регистрации права собственности или договора аренды (договора субаренды) на земельный участок.
- Внимательно ознакомьтесь с предложенным застройщиком проектом договора. Действующее законодательство дозволяет привлекать денежные средства граждан для строительства только:
- на основании договора участия в долевом строительстве;
- путем выпуска эмитентом (при соблюдении ряда условий) жилищных сертификатов;
- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность).
Иные схемы привлечения денежных средств граждан для строительства (предварительные, инвестиционные договоры, заем и др.) ущемляют права граждан, являются незаконными и могут быть признаны судом недействительными по иску гражданина.
- Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие обязательные условия:
- определение конкретного объекта долевого строительства (с указанием адреса и этажности дома, расположения и площади квартиры);
- срок передачи застройщиком объекта строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, порядок и сроки ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения;
- гарантийный срок на объект долевого строительства, который (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года.
- Помимо обязательных, целесообразно включить в договор участия в долевом строительстве иные условия, определяющие взаимоотношения сторон договора, такие как права и обязанности сторон, уступка прав требований по договору, условия и порядок расторжения договора и др. В Красноярском крае действует распоряжение Правительства края от 26.10.2010 № 887-р, утвердившее форму примерного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Положения данного документа рекомендованы Правительством края к применению застройщиками и в наибольшей степени отвечают интересам участников долевого строительства. С формой примерного договора участия в долевом строительстве возможно ознакомиться на интернет-сайте службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края www.krasnadzor.ru.
- Договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента его государственной регистрации в органах Росреестра. По действующему законодательству оплата застройщику цены договора участия в долевом строительстве может быть произведена только после его государственной регистрации.
- Основной обязанностью застройщика является передача гражданину объекта долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Нарушение данного срока влечет негативные последствия для застройщика: в этом случае он обязан уплатить гражданину неустойку, размер которой определен законом. В случае нарушения застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, при этом застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить гражданину денежные средства (цену договора) и уплатить проценты за их использование.
- Обязательства по договору участия в долевом строительстве считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств участником долевого строительства и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Комментарии