О правилах заключения договора участия в долевом строительстве на примере плановой проверки в г. Минусинске

Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в период с 22.08.2011 по 16.09.2011 проведена плановая проверка погосударственному контролю и надзору за соблюдением застройщиком ОАО «Черногорскпромстрой» требований установленных законодательством  о привлечении денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

ОАО «Черногорскпромстрой» на юге нашего края в г. Минусинске осуществляет строительство 2-х объектов,  на строительство которых привлекает денежныесредства граждан, в том числе застройщик активно реализует проекты строительства и в р. Хакасия. Строительные работы на объекте (г. Минусинск, ул.Народная,15) находятся уже в завершающей стадии, готовятся документы для оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, строительство другого объекта 1-я и 2-я очередь многоквартирного дома по адресу:г. Минусинск, ул. Трегубенко, 66 осуществляется в соответствии с графиками работ.

Застройщиком в основном соблюдены требования законодательства в области долевого строительства, в части правомерности привлечения денежных средств граждан. Денежные средства граждан привлекаются на основании договора долевого участия, договоры долевого участия  в установленном порядкезарегистрированы в органах Росреестра.

Вместе с тем Служба вынуждена отметить включение в текст разработанного ОАО «Черногорскпромстрой»  типового договора долевого участия ряд положений,которые ущемляют права участника долевого строительства. Служба обратилась в органы Роспотребнадзора о проведении оценки текста договора и в случаевыявления нарушений законодательства о защите прав потребителей, применении к застройщику мер административного воздействия.

Приобретение квартиры для большинства граждан  является самой значимой в жизни покупкой, поэтому Служба предлагает при оформлении с застройщикомдоговорных отношений обратить внимание на следующее:

1. Действующее законодательство позволяет заключать договоры участия в долевом строительстве в качестве застройщика только юридическим лицам.

2. Узнайте больше о застройщике до подписания договора. Любому обратившемуся к нему гражданину застройщик обязан представить для ознакомления:

• - учредительные документы;
• - свидетельство о государственной регистрации;
• - свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• - утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за последние три года деятельности;
• - аудиторское заключение за последний год деятельности.

3. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства при одновременном соблюдении следующих условий:

• - наличии разрешения на строительство;
• - опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;
• - государственной регистрации права собственности или договора аренды (договора субаренды) на земельный участок.

4. Внимательно ознакомьтесь с предложенным застройщиком проектом договора. Действующее законодательство дозволяет привлекать денежные средстваграждан для строительства только:

• на основании договора участия в долевом строительстве;
• путем выпуска эмитентом (при соблюдении ряда условий) жилищных сертификатов;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность).

         Иные схемы привлечения денежных средств граждан для строительства (предварительные,  инвестиционные  договоры,  заем  и др.)  ущемляют   права  граждан,  являются  незаконными  и могут быть признаны судом     недействительными по иску гражданина.

5. Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие обязательные условия:

• - определение конкретного объекта долевого строительства (с указанием адреса и этажности дома, расположения и площади квартиры);
• - срок передачизастройщиком объекта строительства участнику долевого строительства;
• - цену договора, порядок и сроки ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения;
• - гарантийный срокна объект долевого строительства, который (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года.

6. Помимо обязательных, целесообразно включить в договор участия в долевом строительстве иные условия, определяющие взаимоотношения сторон договора, такие как права и обязанности сторон, уступка прав требований по договору, условия и порядок расторжения договора и др. В Красноярском крае действует распоряжение Правительства края от 26.10.2010 № 887-р, утвердившее форму примерного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Положения данного документа рекомендованы Правительством края к применению застройщиками и в наибольшей степени отвечают интересам участниковдолевого строительства. С формой примерного договора участия в долевом строительстве возможно ознакомиться на интернет-сайте службы строительного надзораи жилищного контроля Красноярского края www.krasnadzor.ru.

7. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента его государственной регистрации в органах Росреестра. По действующему законодательству оплата застройщику цены договора участия в долевом строительстве может быть произведена только после его государственной регистрации. 

8. Основной обязанностью застройщика является передача гражданину объекта долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Нарушение данного срока влечет негативные последствия для застройщика: в этом случае он обязан уплатить гражданину неустойку, размер которой определен законом. В случае нарушения застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца участник долевого строительства вправе в одностороннем порядкеотказаться от исполнения договора, при этом застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить гражданину денежные средства (цену договора) и уплатить проценты за их использование. 

9. Обязательства по договору участия в долевом строительстве считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств участником долевогостроительства и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статья подготовлена начальником отдела надзора за долевым строительством службы Еленой Хамардюк

Комментарии