Обзор основных положений действующего законодательства, регулирующих процедуру передачи объектов долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства и многоквартирного дома, строительство которого завершено, от застройщика управляющей о

Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в связи с поступающими обращениями граждан считает необходимым еще раз разъяснить основные положения действующего законодательства, регулирующие процедуру передачи объектов долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства и многоквартирного дома, строительство которого завершено, от застройщика управляющей организации.

1. Что предполагает процедура передачи дома от застройщика к управляющей компании? Сроки передачи?

В  соответствии  с  ч. 14 ст.161 ЖК  РФ, после  того, как   застройщик завершил строительство многоквартирного дома и в установленном порядке получил разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик обязан не позднее 5-ти дней передать многоквартирный дом управляющей организации с которой заключил договор управления многоквартирным домом на срок не более чем 3 месяца либо сам приступить к управлению многоквартирным домом, при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным Правительством Российской Федерации (с 01.05.2015г. обязательно наличие лицензии   на управление многоквартирным домом).

В соответствии с Правилами по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006г. № 491, застройщик в течение 1 месяца обязан передать управляющей организации техническую документацию на дом и инструкцию по эксплуатации (каждый на бумажном и электронном носителях) и 1 экз. указанных документов передать в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Ответственные лица (управляющей организации и органа местного самоуправления) обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

2.  В  соответствии  с  ч.5  ст.162  ЖК РФ,  лица,  которым по передаточному акту переданы помещения в многоквартирном доме, обязаны заключить договор управления с управляющей организацией на срок не более чем 3 месяца.

Исходя из практики застройщик, при осуществлении процедуры передачи объекта участнику долевого строительства и подписании передаточного акта, предлагает одновременно приступить к оформлению договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, посредством вручения участнику долевого строительства проекта договора на управление многоквартирным домом.

3. Одновременно, орган местного самоуправления на территории которого расположен многоквартирный дом в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит  в установленном порядке открытый конкурс.

В свою очередь управляющая организация, которая заключила с застройщиком договор управления многоквартирным домом, вправе принять участие в конкурсе по отбору управляющей организации на управление данным многоквартирным домом, строительство которого завершено.

  В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Т.е.лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту, должны подписать договор управления и 1 экз. передать управляющей организации. В случае несогласия с положениями договора в течение тридцати дней со дня получения проекта договора направить свои разногласия в адрес управляющей организации. Управляющая организация, в случае несогласия с предложенными изменениями, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

 Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Указанный договор управления многоквартирным домом может быть заключен на срок от 1 года до 3-х лет.

В дальнейшем способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. При таких обстоятельствах, в случае принятия решения о выборе способа управления управляющей организацией, срок действия такого договора от 1 года до 5 лет.

 Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

Следует отметить, что в соответствии с положениями ст.165 ЖК РФ, орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, общественных объединений, иных некоммерческих организаций о невыполнении управляющей организацией обязанностей по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность) в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации.

В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Процедура передачи объекта (квартиры, нежилого помещения)

от застройщика участнику долевого строительства

Процедура передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства урегулирована положениями ст.6 - 8  Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ….» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

1. Извещение о передачи объекта долевого строительства

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации Т.е. посредством заключения дополнительного соглашения, которое подлежит государственной регистрации.

При этом участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор) и потребовать денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также оплаты процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

 Застройщик не менее чем за 1 месяц, до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (о праве застройщика на составление одностороннего передаточного акта в случае уклонения участника долевого строительства от передачи объекта и перехода риска случайной гибели объекта долевого строительства к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства).

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за 14 дней, и позднее чем за 1 месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7-ми рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

 Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в договоре долевого участия, технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям,  и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей по устранению данных недостатков или соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

1. Гарантии качества, предусмотренные договором

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

При таких обстоятельствах застройщик в течение 20-ти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт,в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям  договора) застройщик по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного договором срока для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.  Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, направленного в адрес участника заказным письмом с уведомлением либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

1. Гарантийные сроки

 Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.     

И в заключение, исходя из смысла положений Жилищного кодекса и Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ….» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, процедуры передачи многоквартирного дома, строительство которого завершено, от застройщика  управляющей компании  и объекта долевого строительства в многоквартирном доме от застройщика участнику долевого строительства, хотя и предполагают определенную последовательность, но могут  осуществляться и параллельно, однако требуют от сторон четкого соблюдения сроков и выполнения предписанных обязанностей при условии, что каждая из сторон не  злоупотребляет своими правами.

 

 

Комментарии