Анализ сложившейся ситуации на рынке долевого строительства жилья и перспективы его развития

Создано: 02 Июня 2015

По результатам анализа имеющейся информации в области долевого строительства и поступившей 30.04.2015 отчетности застройщиков за 1 квартал 2015г., службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края спрогнозированы возможные риски в области долевого строительства многоквартирных домов, связанные с неисполнением обязанности застройщиков по завершению строительства и передаче объектов участникам долевого строительства вследствие сложившейся экономической ситуации, уменьшения спроса на жилье, сокращения финансовых (кредитных) ресурсов.

В 1 квартале 2015г. количество застройщиков, строящих объекты с привлечением денежных средств участников долевого строительства составило 112 или 99% от количества застройщиков, осуществляющих строительство в 1 квартале прошлого года и 96% от предыдущего периода (4 квартал 2014 - 114 застройщиков).

Количество строящихся объектов, на которые застройщики привлекают денежные средства участников строительства, составило 285 объектов или 99% от уровня аналогичного периода прошлого года (288 объектов) и 95% от уровня предшествующего периода (299). При этом количество введенных в эксплуатацию многоквартирных домов в 1 квартале т.г. увеличилось на 10%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 19 многоквартирных домов (141,119 тыс.кв.м), из них в г.Красноярске 13 домов (117,51 тыс.кв.м.), по территориям 6 домов (23,609 тыс.кв.м). В 1 квартале прошлого года в крае было введено в эксплуатацию 17 многоквартирных домов (112,141 тыс.кв.м.), из них в г.Красноярске – 11 домов (79,055 тыс.кв.м).

На 01.05.2015 в крае было введено 402 212 кв.м. жилья, или 150,7% от уровня аналогичного периода прошлого года. В том числе 189 806 кв.м. жилья в многоквартирных домах, из них 177 730 кв.м. в объектах, в отношении которых осуществлялся государственный строительный надзор.

В 1 квартале т.г., в связи со сложной экономической ситуацией в стране, все застройщики подтвердили снижение спроса на рынке долевого строительства.

Так, количество заключенных договоров долевого участия по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и предшествующим периодом значительно уменьшилось, это связано в первую очередь с массовым заключением договоров долевого участия в прошлом году на фоне обесценивания рубля и приостановкой кредитными организациями в 1 квартале т.г. ипотечных программных продуктов. При этом договоры участия в долевом строительстве в конце года были в основном заключены в отношении однокомнатных и малогабаритных квартир в объектах, имеющих высокую строительную готовность. По итогам 1 квартала 2015г. было заключено лишь 3044 договора долевого участия или 77% от аналогичного периода прошлого года (3970) и 59% от уровня предшествующего периода (5147).

Сократился и объем поступивших инвестиций. Так, по итогам 1 квартала 2015г. застройщики от участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости получили денежных средств на общую сумму 8 056,148 млн.рублей, что на 16% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (9 633,822 млн.рублей) и на 36% меньше в сравнении с предшествующим отчетным периодом (4 квартал 2014г. - 14 992,677 млн.рублей). Указанные инвестиции застройщики в 1 квартале 2015г. израсходовали: на покупку стройматериалов – 1 566,827 млн.рублей, что на 9% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (1 725,541 млн.рублей); на оплату произведенных работ – 5 726,680 млн. рублей, что на 8 % меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (6 234,527).

Вместе с тем, меры принятые Правительством РФ, в части снижения ключевой ставки до 12,5% и предоставления субсидийв общей сумме до 400 млрд. рублейиз федерального бюджета российским кредитным организациям и ОАО «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным физическим лицам в период с 1 марта 2015 г. до 1 марта 2016 г.на приобретение жилого помещения или жилого помещения с земельным участком либо жилого помещения, находящегося на этапе строительства, по договору участия в долевом строительстве (договору уступки прав требования по указанному договору) в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", безусловно способствовали оживлению рынка долевого строительства жилья. Однако, следует понимать, что хотя летний период это наиболее благоприятный период для производства строительных работ в нашем регионе, строители стремятся максимально выполнить запланированные объемы, но это и время массовых отпусков, и обычно в этот период продажи жилья, в том числе и объектов долевого строительства, снижаются, поэтому показательным периодом, по которому можно будет судить о произошедших изменениях, будет конечно осень т.г.

По состоянию на 01.06.2015г. в Службу от органов Росреестра по Красноярскому краю поступила информация о регистрации первых договоров участия в долевом строительстве в отношении 39-ти многоквартирных домов, в том числе в отношении 19-ти объектов малоэтажного строительства. В части обеспечения обязательств, застройщиками заключены договоры страхования гражданской ответственности за не исполнение (ненадлежащее) исполнение обязанности по передаче объекта долевого участия. Договоры поручительства с банком в обеспечение своих обязательств застройщики не оформляли, в силу высоких банковских процентов по сравнению с базовыми тарифами страховых организаций.

Однако следует отметить, что поговорка «копейка рубль бережет» в данном случае не работает. Так некоторые застройщики, надеясь сэкономить на страховании, заключили договоры со страховыми организациями, которые предложили максимально низкие тарифы, но в последствии, перестали соответствовать предъявляемым требованиям к финансовой устойчивости, в связи с чем, были вынуждены понести убытки.

По результатам проверок, проведенных в отношении застройщиков, которые заключили договоры со страховыми организациями не соответствующими требованиям 214-ФЗ и привлекающими денежные средства граждан, возбуждено 45 административных дел в отношении должностных лиц следующих компаний застройщиков: ООО СК «СибЛидер» - 19 дел, ООО «Белые Росы» - 17 дел, ООО ПСК «Ваш дом» - 10, ООО Фирма «ФБК» - 4; ЗАО «Арбан» - 5. В настоящее время этими организациями принимаются меры по заключению договоров страхования с другими страховыми организациями соответствующими требованиям 214-ФЗ.

При мониторинге ситуации на рынке страховых услуг по заключению застройщиками договоров страхования гражданской ответственности за не исполнение (ненадлежащее) исполнение обязанности по передаче объекта долевого участия отмечаем, что тенденция по сокращению количества страховых организаций, которые вправе заниматься данной деятельностью, сохраняется. Так, в феврале текущего года количество страховых организаций, соответствующих требованиям ст.15.2 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214-ФЗ) составляло 42, однако по состоянию на конец апреля таких организаций уже насчитывалось 33.

Службой организовано взаимодействие с Центральным банком России, информация о страховых организациях, соответствующих требованиям 214-ФЗ ежемесячно запрашивается и размещается на сайте Службы.

Анализ проектных деклараций на объекты долевого строительства показал, что в связи с недостаточной строительной готовностью, 2 застройщика были вынуждены перенести планируемые сроки ввода объектов в эксплуатацию: ООО «Ангор» (ж/д № 6 жилого комплекса «Снегири» в мкр.Солнечный» г.Красноярска); ТСЖ «Ленинградец» (ж/д № 2 по ул.Ленинградская в Октябрьском районе г.Красноярска). Вместе с тем, учитывая недостаточную строительную готовность отдельных строящихся многоквартирных домов, Служба полагает, что во 2-м полугодие некоторые застройщики также будут вынуждены перенести планируемые сроки ввода объектов в эксплуатацию.

В отношении застройщиков, финансовое состояние которых вызывает опасения, будут проведены совместные проверки с органами прокуратуры.

Информация о застройщиках, получивших разрешения на строительство многоквартирных домов, перечень проблемных многоквартирных домов, строительство которых приостановлено или ведется медленными темпами, а также перечень многоквартирных домов, строительство которых начато застройщиком самовольно, без полученного в установленном порядке разрешения на строительство, размещена на официальном сайте Службы в сети Интернет, по адресу: krasnadzor.ru, в разделе «Государственный надзор за долевым строительством», ссылка «Реестры».