Квалификационный экзамен

ekzamen
Порядок обращения с ТКО

Расчет платы за ЖКУ

Примеры платежных поручений

Результаты осуществления в 2014г. и 1 квартале 2015г. мониторинга в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Создано: 30 Апреля 2015 Обновлено: 05 Мая 2015

За последние 10 лет объемы ввода жилья в 2014г. стали рекордными - 1200,637 тыс.кв.м. и превысили показатели максимума 2007г. – 1159,1 тыс.кв.м. жилья.

Объемы ввода жилья в Красноярском крае за 2002-2014г.г. (кв.м.)

год Красноярский край г. Красноярск территории края
2002 491800 242300 249500
2003 575300 294500 280800
2004 662800 425800 237000
2005 780300 531000 249300
2006 898500 656100 242400
2007 1159100 768900 390200
2008 1101600 691091 410509
2009 860600 472900 387700
2010 987900 624900 363000
2011 1066180 699846 366334
2012 1076779 703643 373136
2013 1133997 708332 425665
2014 1200637 614378 586259

05.05.15.1

Рисунок 1 График ввода жилья в Красноярском крае

В 2013г. Красноярский край занимал второе место по объемам ввода в Сибирском федеральном округе (СФО), уступив лишь Новосибирской области и 21-е место среди субъектов Российской Федерации. В 2014г. 2-е место в СФО было сохранено за Красноярским краем,  рейтинг среди других субъектов Российской Федерации поднялся на 2 пункта и соответствует 19 месту.  

Следует отметить, что объемы многоквартирного жилья (МКД) в крае стали  постепенно падать,  на общем фоне увеличения индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Так в 2013г. доля многоквартирных домов составляла 71,5%  (810,895 тыс.кв.м.) от 1134 тыс.кв.м., в 2014г. лишь 61% (730,265 тыс.кв.м.) от  1200,637 тыс.кв.м. 

05.05.15.205.05.15.3

Рисунок 2 Соотношение между объемами многоквартирного домостроения (МКД) и  индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Значительное увеличение  объемов ввода ИЖС по территориям края почти на 146%  ( 470,372 тыс.кв.м.) в 2014г. в сравнении с предыдущим годом -  323,102 тыс.кв.м,  связано с массовым обращением населения за постановкой на кадастровый учет индивидуальных жилых домов, строительство которых было завершено в предыдущие годы и реконструированных жилых помещений (пристройки мансард, веранд  и т.д.),  в связи с предполагаемым окончанием 01.03.2015 сроков по так называемой «дачной амнистии», что и повлекло увеличение объемов ИЖС в конце 2014г., а также в 1 квартале 2015г. Так, по состоянию на 31.03.2015  по территориям края уже введено 325,555 тыс.кв.м, из них доля ИЖС составила 56% (181,462 тыс.кв.м.). В настоящее время срок оформления в упрощенном порядке продлен еще на три года – до 1.03.2018, следовательно, ажиотаж, связанный с оформлением населением объектов на кадастровый учет, пойдет на спад.

05.05.15.4

Рисунок 3 Основные показатели долевого строительства жилья в крае

В 2014г. количество застройщиков, осуществляющих долевое строительство многоквартирных домов, и начатых объектов строительства увеличилось незначительно со 114 - в 2013г. до 117 - в 2014г., при этом количество введенных в эксплуатацию многоквартирных домов уменьшилось на 9% и составило в 2014г. - 87 многоквартирных домов, из них в г.Красноярске 64 дома, в 2013г. в крае было введено в эксплуатацию 94 многоквартирных дома, из них в г. Красноярске – 75 домов.

На фоне увеличения объемов индивидуального жилищного строительства и снижения объемов ввода жилья в многоквартирных домах, количество действующих договоров долевого участия увеличивается, что свидетельствует о строительстве малогабаритных объектов долевого участия (квартир, офисов). Так,  по итогам 2014г.  число действующих (неисполненных) договоров долевого участия достигло 30 378, что на 10,4 % больше чем в 2013г (27515 договоров).  При этом, из 30 378 договоров за весь период в 2014г. было заключено 18 269 договоров, что на 25,4% больше чем в 2013г.

05.05.15.5

Рисунок 4 Показатели действующих ДДУ и обязательств по ним, млрд.руб.

Общая сумма обязательств по заключенным договорам долевого участия по состоянию на 30.12.2014г. составила 108,759 млрд.рублей – это рекордная сумма за все предыдущие годы. Средняя цена договора долевого участия в этот период составила 3,58 млн.рублей, тогда как в 2013г. средняя цена договора долевого участия не превышала 3,4 млн. рублей.

05.05.15.6

Рисунок 5 Объем привлеченных и использованных денежных средств по итогам трех кварталов за последние три года, млн. руб.

По итогам 2014г. к застройщикам от участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости поступило денежных средств на общую сумму 45 939 млн.рублей, тогда как в 2013г. размер поступивших средств составил 29 362 млн.рублей.

С точки зрения действующего законодательства, денежные средства участников долевого строительства можно рассматривать как частные инвестиции. Объемы поступивших инвестиций свидетельствуют, что строительная отрасль является инвестиционно-привлекательной, к тому же другой надежный инструмент для сохранения собственных средств у населения  просто отсутствует.

В настоящий момент ситуация в области долевого строительства усугубляется негативной экономической обстановкой, вследствие чего увеличивается перекос между предложением и спросом на первичном рынке недвижимости.

Ожидание снижения покупательской способности рубля (рост цен) и рост инфляции заставило население потратить свои сбережения на покупку долговременных товаров. С этим был связан всплеск активности продаж на рынке жилья в декабре 2014г. В основном сделки осуществлялись в отношении готового жилья или в высокой степени готовности.

Учитывая производственный цикл в строительстве, большинство начатых объектов 2014г. при благоприятной ситуации, должны быть завершены во второй половине 2015 – начале 2016г.г. Однако, поднятие ключевой ставки Центробанком России привело к резкому росту ставок по ипотечному кредитованию, вследствие чего весь 1 квартал 2015г.  мы наблюдали резкое снижение покупательской способности населения. Имеющаяся экономическая ситуация провоцирует застройщиков сконцентрировать свои силы на тех проектах строительства которые уже начаты в предыдущие периоды и временно заморозить свои перспективные планы на новое строительство.

В 1 квартале 2015 года органами Росреестра по Красноярскому краю зарегистрированы первые договоры участия в долевом строительстве в отношении 21-го объекта нового строительства, в том числе в отношении 13-ти объектов малоэтажного строительства. Застройщиками размещено 13 проектных деклараций, в предыдущие годы  количество проектных деклараций на новые объекты строительства составляло 29.

Сокращение финансовых (кредитных) ресурсов в среднесрочной перспективе приведет со стороны застройщиков к росту зачетов со своими контрагентами, со стороны населения (с учетом резкого уменьшения сбережений) к смещению спроса на дешевые малогабаритные квартиры в объектах высокой степени готовности. Одновременно сокращение финансовых (кредитных) ресурсов, рост инфляции вызовет увеличение затрат застройщиков на строительство, повышение себестоимости строительства, нарушение сроков передачи объектов строительства.

В такой ситуации повышенным риском банкротства обладают застройщики, не имеющие собственных строительных мощностей, осуществляющие строительство одного – двух объектов с планируемым сроком ввода в эксплуатацию конец 2015 – начало 2016 г.г., имеющие значительную кредиторскую задолженность.

При мониторинге ситуации на рынке страховых услуг в Красноярском крае по заключению  застройщиками договоров страхования  гражданской ответственности за не исполнение (ненадлежащее) исполнение обязанности по передаче объекта долевого участия установлено, что в конце 2014г. четыре страховые организации, которые ранее заключали договоры страхования с красноярскими застройщиками, перестали соответствовать требованиям, установленным ст.15.2 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». За время своей деятельности эти организации успели заключить договоры страхования с 21 застройщиком в отношении  31 многоквартирного дома. Отдельные застройщики продолжали заключение договоров страхования и привлечение денежных средств граждан, в том числе и после их информирования Службой   о несоответствии страховой организации установленным требованиям, в связи с чем, Службой начаты проверки, по результатам которых в отношении виновных должностных лиц застройщиков возбуждены административные производства. Следует отметить, что наметилась негативная тенденция по сокращению страховых организаций, соответствующих требованиям (ст.15.2 Федерального закона № 214-ФЗ), еще в феврале их было 42, по состоянию на апрель 33.

Ситуация усугубляется еще и тем, что ни органы Росрегистрации, осуществляющие регистрацию договоров долевого участия, ни сам застройщик и даже органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства, не обладают оперативной, актуальной информацией о соответствии страховщика установленным требованиям.

В общество взаимного страхования, созданное на  территории  страны  в  форме   некоммерческого   партнерства - НО «ОВС застройщиков», единой специализированной страховой организации, главным направление деятельности которой является страхование гражданской ответственности застройщиков только в отношении своих членов, не вступил ни один красноярский застройщик. Это объясняется  большими базовыми тарифами, необходимостью оплатить вступительный и дополнительные взносы, но главная причина -  сомнения в финансовой устойчивости его членов,  опасения делить  бремя  ответственности по обязательствам застройщиков, которые осуществляют свою деятельность в центральной России, при имеющейся экономической ситуации в стране, и наличия значительного числа «обманутых» дольщиков.

Выходом из этой ситуации могло бы стать изменение действующего федерального законодательства о возможности создания в каждом субъекте РФ своего общества взаимного страхования, которое бы обеспечивало в пределах региона страхование гражданской ответственности застройщиков в отношении своих членов.  По мнению экспертов, при стабильной экономической ситуации, вступление в общество взаимного страхования является более дешевым способом для застройщика чем коммерческое страхование.

Информация о застройщиках, получивших разрешения на строительство многоквартирных домов, перечень проблемных многоквартирных домов, строительство которых приостановлено или ведется медленными темпами,  а также перечень многоквартирных домов, строительство которых начато застройщиком самовольно, без полученного в установленном порядке разрешения на строительство, размещена на официальном сайте Службы в сети Интернет, по адресу: krasnadzor.ru, в разделе «Государственный надзор за долевым строительством», ссылка «Реестры».

В отношении  застройщиков, финансовое состояние которых вызывает опасения, организованы совместные проверки с органами прокуратуры края.

 В настоящее время в Красноярском крае, количество «проблемных» объектов долевого строительства и граждан-участников строительства составляет 584 граждан-участников строительства, которые инвестировали свои денежные средства в строительство 7-ми «проблемных» многоквартирных домов четырех застройщиков-банкротов: ЗАО «Сибстоун»;  ООО «СК»; ООО «Консоль»; ООО «СитэкСтрой».

Решение задачи по достройке жилых домов застройщиков-банкротов связано с реализацией положений Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», удовлетворение требований участников строительства возможно  тремя способами за счет:

- передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (далее – ЖСК);

- передачи жилых помещений, в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено;

- продажи незавершенных объектов строительства и прав застройщика с торгов и распределение вырученных средств среди участников строительства согласно очередности.

Так на базе имущества застройщиков-банкротов ООО «Стройтехника» и ЗАО «Крид-М» уже созданы жилищно-строительные кооперативы: ЖСК «ЖСК-1» и ЖСК «Солонцы-4», которые приступили к достройке многоквартирных домов.

Следует отметить, что в конце 1 квартала 2015г. наметились и положительные тенденции по изменению ситуации в отрасли. Учитывая, что 60% всех сделок на первичном рынке жилья совершается за счет ипотечного кредитования, Постановлением Правительства РФ от 13 марта 2015 г. N 220 "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)" (с изменениями и дополнениями от 20.03.2015), утверждено предоставление субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и ОАО «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - Агентство) на возмещение недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным физическим лицам в период с 1 марта 2015 г. до 1 марта 2016 г. на приобретение жилого помещения или жилого помещения с земельным участком либо жилого помещения, находящегося на этапе строительства, по договору участия в долевом строительстве (договору уступки прав требования по указанному договору) в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и приобретенным Агентством в указанный период правам требования по таким кредитам (займам) в общей сумме до 400 млрд. рублей.Субсидии будут  предоставлены на возмещение недополученных доходов кредитных организаций и Агентства до уровня ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на 3,5 процентного пункта, вследствие предоставления ими скидок при выдаче физическим лицам (приобретении) кредитов (займов) по ставке 12 процентов годовых. Период субсидирования начинается с даты выдачи кредита (займа), но не ранее 1 апреля 2015 г., до даты окончания срока его действия.

В случае снижения ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации до уровня 8,5 процента и ниже предоставление субсидии прекращается и может возобновиться на основании решения Правительства Российской Федерации.

Субсидии будут предоставляться кредитным организациям и Агентству на возмещение недополученных доходов по кредитам (займам), выданным физическим лицам на приобретение у юридического лица на первичном рынке жилья готового жилого помещения по договорам купли-продажи либо приобретение у юридического лица жилого помещения, находящегося на этапе строительства, по договору участия в долевом строительстве (договору уступки прав требования по указанному договору) в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при соответствии договоров о предоставлении кредитов (займов) (далее - кредитный договор (договор займа) следующим условиям:

а) кредитный договор (договор займа) заключен в рублях не ранее 1 марта 2015 г. включительно;

б) размер кредита (займа) составляет:

до 3 млн. рублей (включительно) - для жилых помещений, расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, за исключением г. Москвы, Московской области и г. Санкт-Петербурга;

до 8 млн. рублей (включительно) - для жилых помещений, расположенных на территориях г. Москвы, Московской области и г. Санкт-Петербурга;

в) заемщик должен оплатить за счет собственных средств не менее 20 процентов стоимости приобретаемого жилого помещения.

Учитывая срок рассмотрения банками заявки на предоставление ипотечного кредита и оформление договора, в полной мере данные нововведения заработают в мае-июне текущего года.

Комментарии

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Отправить обращение

login lk

Контактная информация

Contact info

Мобильное приложение
Вопрос-ответ

vopros