«Один или два ЖСК, что лучше?»

Уважаемые обманутые дольщики ООО «СК»!

Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее – Служба), по результатам прошедшего 20.03.2015 собрания участников строительства и кредиторов ООО «СК» по вопросу, в том числе создания единого или раздельного ЖСК и непринятием по нему решения, а также в связи с поступающими обращениями граждан разъясняет следующее.

В ходе собрания по причине разной степени готовности объектов незавершенного строительства ООО «СК» мнения о создании единого либо раздельного ЖСК между участниками строительства разделились, что помешало принять решение о создании ЖСК.

Напоминаем, ООО СК «Консоль» были переданы ООО «СК» (ИНН 2465270412, ОГРН 1122468020267) права и обязанности по достройке 2-х многоквартирных домов:

- 10- ти  этажный жилой дом  № 26 по ул. Партизана Железняка;

- 10-ти этажный жилой  дом № 6 в  пер  Светлогорский.

Решением арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-5698/2013 от 09.06.2014, предприятие ООО «СК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО «СК» введено конкурсное производство.

Согласно статьям 131, 134 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. За счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов, в том числе кредиторов  по текущим платежам, участников строительства (кредиторов третьей очереди) и.т.п.

Таким образом, многоквартирные жилые дома: 10- ти  этажный  жилой дом  № 26 по ул. Партизана Железняка, 10-ти этажный жилой дом № 6 в пер Светлогорский, составляют конкурсную массу за счет которой погашаются требования кредиторов в очередности установленной ст. 134 и параграфом 7 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 3 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, в том числе, если участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 данной статьи.

Таким образом, вопрос о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства относится к компетенции участников строительства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.12 Закона о банкротстве, решения собрания участников строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции настоящим Федеральным законом, принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, имеющих право голоса на этом собрании.

Решение о достройке объектов незавершенного строительства, является ничем иным как волеизъявлением того или иного участника долевого строительства в получении им помещения либо возврате внесенных денежных средств. Правительство Красноярского края в соответсвии с действующим законодательством, Конституцией Российской Федерации, не имеет правовых рычагов воздействия на волеизъявление участников долевого строительства.

Согласно пункту 16 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.

Вместе с тем, правила пункта 16 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не препятствуют созданию одного жилищно-строительного кооператива в отношении нескольких домов (данные выводы содержатся в Определении Арбитражного суда Красноярского края от 08.07.2013 по делу №А33-3111\2009).

Более того, в отношении ООО «СК» необходимо применять достаточно разумный подход по вопросу передачи объектов незавершенных строительством в ЖСК, при этом необходимо учитывать, в том числе, степень готовности домов должника неодинакова. Для завершения строительства объектов, имеющих высокую степень застройки, потребуется значительно меньше средств, чем для строительства домов, находящихся на среднем этапе строительства. Например, 10- ти этажный жилой дом  № 26 по ул. Партизана Железняка имеет строительную готовность на 94%, тогда как 10-ти этажный жилой дом № 6 в пер Светлогорский застроен всего на 54%. Очевидно, что в случае создания в отношении каждого объекта незавершенного строительства отдельного ЖСК, членам ЖСК, в который будет передан объект незавершенного строительства со строительной готовностью 54%, придется вносить членские взносы на достройку несоизмеримо больше, чем тем членам ЖСК, в который будет передан объект с высокой степенью готовности. Подобное положение приведет к неравномерному удовлетворению требований участников строительства должника, что противоречит смыслу Закона о банкротстве.

По мнению Службы, пункт 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве следует толковать в таком смысле, что при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства положительное решение о передаче в ЖСК может быть принято при условии, что все объекты будут переданы в ЖСК для последующей достройки.

Вопрос о количестве создаваемых ЖСК относится к компетенции собрания участников строительства.

В отношении объектов незавершенного строительства ООО «СК» создание одного ЖСК в наибольшей мере направлено на защиту интересов участников строительства, поскольку предусматривает возможность достройки всех объектов незавершенного строительства при одинаковом размере членских взносов всех участников строительства. Принятие такого решения более справедливо по отношению ко всем участникам строительства, поскольку дает возможность реализовать достройку домов и передачу готового жилья в собственность кредиторам должника.

На основании изложенного Служба считает возможным и соответствующим положениям действующего законодательства создание одного жилищно-строительного кооператива в отношении всех объектов незавершенного строительства должника. Принятие решения собранием участников строительства о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства одномужилищно-строительному кооперативу не противоречит положениям действующего законодательства.

Кроме того, Служба обращает Ваше внимание, что в случае, не принятия решения участниками строительства по вопросу создании единого или раздельного ЖСК для достройки объектов незавершенного строительства ООО «СК» в соответсвии с требованием пунктов 3, 8 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» может привести к отказу Арбитражного суда Красноярского края в удовлетворении ходатайства о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на незавершенные объекты строительства в ЖСК.

В случае отказа в удовлетворении ходатайства о передаче незавершенных строительством многоквартирных домов в ЖСК, в соответствии с требованиями ст. 201.13 Закона № 127-ФЗ, конкурсный управляющий обязан будет информировать всех участников, включившихся на жилые помещения о возможности в судебном порядке трансформировать свои требования на жилые помещения в денежные требования. Объекты и права застройщика будут выставлены на торги и требования участников будут удовлетворены за счет вырученных средств от продажи имущества.

Комментарии