Обзор текущей ситуации в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по итогам января текущего года

При мониторинге ситуации в Красноярском крае в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, по результатам анализа информации, размещенной застройщиками в проектных декларациях в Единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС), по итогам января 2024 г. с привлечением денежных средств участников долевого строительства на территории края осуществляется строительство 141 объекта, включая 18 объектов нежилого назначения (автостоянки, апартаменты, офисные здания) и 123 многоквартирных дома (далее - МКД), общей жилой площадью 1 738,571 тыс. кв.м.

По итогам января 2024г. в установленном порядке были введены в эксплуатацию 2 МКД финансирование строительства которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, одновременно в январе застройщиками в ЕИСЖС были размещены 2 проектные декларации, на новые объекты строительства.

Количество действующих (неисполненных) договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) по итогам января составило 10 191 по которым реализовано 590,537 тыс. кв. м. Процент реализованной площади от всей запроектированной площади в строящихся многоквартирных домах, в зависимости от выхода на рынок новых проектов строительства и убытием введенных объектов в эксплуатацию по итогам января составил 34% .

Среднее значение площади реализуемых квартир по ДДУ в январе 2024г. составило 46,5 кв.м., в декабре 2023г. этот показатель составлял 48,3 кв.м., по информации ЕРЗ.РФ средняя площадь строящихся квартир в России - 49 кв.м.

Наряду с этим количество заключенных ДДУ по жилым помещениям в январе 2024г. показало значительное снижение – на 35% в сравнение с предыдущем месяцем (1086) и составило 707 ДДУ, объем всей реализованной площади по ДДУ в январе т.г. составил 32,852 тыс.кв.м,, месяцем ранее в декабре 2023г. было реализовано 52,458 тыс.кв.м, снижение составило 37,4%.

Начавшийся тренд на снижение количества заключенных ДДУ, уменьшения средней площади ДДУ и объемов всей реализованной площади в январе по ДДУ усилился и обусловлен спросом населения на малогабаритные квартиры вследствие роста цен на квадратный метр жилья, изменением условий программы льготной ипотеки, повышением требований Банков к заемщикам, к размеру предельной долговой нагрузки ипотечного заемщика с учетом всех имеющихся кредитных обязательств, увеличением размера взноса собственных средств заемщика не менее 30% от цены объекта.

Средняя цена ДДУ в январе 2024г. за счет уменьшения средней площади по ДДУ с 48,3 кв.м. в декабре до 46,5 кв.м. в январе 2024г., показало незначительное снижение с 5,7 млн.рублей в декабре до 5,6 млн.рублей в январе 2024г. При этом средняя цена 1 кв.м. показало рост почти на 2,3% и составила 120,393 тыс.рублей, месяцем ранее этот показатель соответствовал - 117,7 тыс.рулей.

Как и ранее Служба отмечает, что рассчитанный показатель средней цены 1 кв.м. является приближённым к реальному значению, не отражает фактическую среднюю рыночную цену реализации 1 кв.м. для конечного потребителя, данными которыми пользуется Служба берутся из открытых источников (проектные декларации на объекты, размещенные в ЕИСЖС), при ее расчете в том числе учитываются зачетные схемы застройщиков, используемые при покупке земельных участков, оплата по которым проводилась посредством заключения ДДУ по ценам ниже рыночной либо при расчете с подрядными организациями за выполненные работы или предоставленные услуги. Реальную цену кв.метра необходимо выводить в том числе с учетом цен по договорам уступок прав требований. Полагаем, что данные значения будут на 10 – 15% выше, чем рассчитанный показатель Службой. Вместе с тем Красноярский край по информации портала ЕРЗ.РФ не попал в ТОП 10 регионов по самым высоким ценам за «квадрат» жилья в новостройках по итогам января 2024г.

Самые высокие средние цены реализации квадратного метра жилья даже на начальном этапе строительства отмечены в объектах компаний, входящих в ГК «Арбан» - 170,5 тыс.рублей в ЖК «Портовый» , 186 тыс.рублей в ЖК по ул.Авиаторов-Молокова,5,6; у ООО СЗ «Новоостровский» в ЖК «Бизнес квартал» - от 170 до 179,3 тыс.рублей;   у   ГК «СМ-Сити» в ЖК «Южный берег- 21,24», а также в Академгородке от 152 – 163 тыс.кв.м.

Самые низкие средние цены по объектам в г. Красноярске фиксировались у застройщика ООО СЗ «Альфа» в объектах в мкр.Солнечный от 84,5 до 90 тыс. рублей за кв.метр, у ООО СЗ «ОАЗИС» - 93,9 тыс.рублей за 1 кв.м. в объектах, расположенных на ул.Кутузова, и др.

Суммарный размер цены всех заключенных ДДУ в январе составил 3,955 млрд.рублей, что на 36 % меньше показателей декабря 2023г. (6,173 млрд.рублей). Суммарный объем обязательств по всем действующим ДДУ заключенным в отношении многоквартирных домов, строительство которых не завершено, по состоянию на 31.01.2024 составил 58,936 млрд.рублей

По итогам января 2024 г. уменьшился совокупный размер кредитных средств, привлекаемых застройщиками на строительство МКД. Из 123 МКД, строительство которых на конец января 2024г. не было завершено, застройщиками открыты кредитные линии на строительство 92 МКД, без учета 9 МКД строительство которых осуществляется Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства Красноярского края (далее – Регфонд) на федеральные и краевые средства.

Суммарный размер взятых кредитных обязательств с 119, 466 млрд.рублей, в декабре 2023г. снизился до 114,959 млрд.рублей в январе 2024г., снижение произошло на 3,9%. Взятые кредитные обязательства на 51,3 % будут обеспечены денежными средствами участников долевого строительства, подлежащими депонированию на счетах эскроу (договоры участия в долевом строительстве заключены на общую сумму 58,936 млрд.рублей). Учитывая, что процент реализованной площади по заключенным ДДУ по итогам декабря 2023 г. составил 34 %, оставшуюся часть размера кредитных обязательств возможно погасить за счет реализации свободной площади.

Руководитель по северной группе районов Елена Шарашкина с рабочим визитом побывала в поселке Стрелка

Совместно с представителями УК «Гарант – С» провели личный прием граждан, ответили на вопросы по процедуре установки общедомовых и индивидуальных приборов учета электроэнергии в многоквартирных домах поселка, обговорили схему взаимодействия с ресурсоснабжающей организацией ПАО «Энергосбыт».

Подробные разъяснения были даны жителям сразу нескольких многоквартирных домов п. Стрелка по вопросу правомерности начисления размера платы за электрическую энергию, потребленную при использовании и содержании общего имущества, собственникам помещений таких домов.

Подготовленное коллективное обращение принято Службой на рассмотрение.

Служба продолжает проводить встречи с собственниками многоквартирных домов

Недавно состоялась встреча с жителями домов по адресам ул. Вокзальная, 18 и 20 в Минусинске. Обсудили вопросы надлежащего содержания общедомового имущества, планы работ по ремонту многоквартирных домов, а также уборки придомовой территории.

По итогам встречи собственниками были приняты решения о заключении договоров управления и повышении размера платы за текущее содержание общедомового имущества. Эти шаги будут направлены на улучшение условий проживания и состояния домов.

Данная работа с жителями многоквартирных домов ведется Службой на постоянной основе.

Благодаря Службе РСО произвела перерасчет жителю Железногорска за холодную воду

В Службу обратился собственник жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Железногорск, ул. Молодежная д. 15 по вопросу начисления платы за холодное водоснабжение и водоотведение в период с июля по сентябрь 2023 года.

В ходе рассмотрения обращения выявлено несоблюдение обязательных требований при отражении информации в платежных документах ресурсоснабжающей организацией ООО «КРАСЭКО-ЭЛЕКТРО».

Во исполнение предостережения Службы РСО был осуществлен перерасчет платы за коммунальные услуги по холодному водоснабжению и водоотведению, собственнику произведен возврат излишне начисленной платы на сумму 17868,79 рублей.

Права собственников многоквартирного дома в очередной раз защищены в суде при участии Службы!

Советским районным судом г. Красноярска рассмотрено исковое заявление Службы о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Алеши Тимошенкова, д. 169 (протокол № К/23-38 от 15.02.2023) по вопросу выбора в качестве управляющей организации – ООО УК «ЖСК».

Решение судом принято с учетом сведений, предоставленных Службой о признаках фальсификации документов общего собрания и аргументов, изложенных представителем Службы по вопросам недействительности рассматриваемого решения.

РСО произвела перерасчет собственнику жилого помещения за водоотведение

В Службу обратился житель дома, проживающий по ул. Смирнова, д. 43 в Заозерном по вопросу завышенного размера платы за коммунальные услуги.

По результатам рассмотрения обращения, Службой выявлено нарушение в части неверного определения объема коммунальной услуги по водоотведению и объявлено предостережение ООО «ГКС» о недопустимости нарушений обязательных требований.

В рамках исполнения предостережения ООО «ГКС» произведен перерасчет на сумму 14722,22 руб.

Служба продолжает проводить совместные с Роспотребнадзором профилактические визиты в отношении застройщиков

Накануне был проведен еще один совместный профилактический визит в отношении застройщика ООО «СЗ «Готика-Космос 1» с использованием информативных презентационных материалов, содержащих основные требования к деятельности застройщика и форме договора долевого участия.

Обсудили вопросы по отражению в проектной декларации обязательных сведений, таких как группа лиц и проекты строительства.

Проект договора долевого участия проанализировали на наличие условий, ущемляющих права потребителей – граждан участников долевого строительства.

Поговорили об особенностях передачи дольщикам до конца 2024 года объектов долевого строительства.

Служба провела встречу с советами многоквартирных домов

Накануне провели встречу с членами советов домов Центрального и Железнодорожного районов. В ней приняли участие руководители управляющих компаний «ЖСК» и «Красноярская».

Разговор получился не простой, от жителей в адрес управляющих компаний прозвучало много критических, но обоснованных замечаний, касающихся качества управления и содержания жилищного фонда: отсутствие текущих ремонтов, уборки подъездов, придомовых территорий от снега, своевременного выполнения заявок и взаимодействия.

Но, тем не менее, такой формат общения, показал свою востребованность и необходимость для налаживания здорового диалога между жителями и управляющими компаниями.

Службой предложено руководителям управляющих компаний проработать вопрос об организации таких встреч с членами советов многоквартирных домов в районах города на постоянной основе.

Службой проведён профилактический визит в МУП «Артёмовское городское хозяйство»

Организация осуществляет деятельность по предоставлению коммунальной услуги отопление населению города Артемовска Курагинского района, а также выполняет функции по управлению жилым фондом.

Основные проблемные вопросы, которые поступают к нам в Службу с данной территории:

-неудовлетворительный температурный режим в жилых помещениях;
- частые аварийные ситуации на коммунальных сетях;
- ненадлежащее содержание придомовых территорий многоквартирных домов.

Службой в ходе встречи указано на необходимость предоставлять качественную коммунальную услугу по отоплению, и при обращении потребителей незамедлительно принимать меры по восстановлению нормативного температурного режима.

МУП «Артёмовское городское хозяйство» предоставлена информация, что котельная города обеспечена нормативным  запасом угля.

Специалисты Службы продолжают оказывать содействие гражданам в получении выплаты

За январь и первую неделю февраля специалисты провели более 100 консультаций граждан по вопросам заполнения заявлений на выплату возмещения участникам долевого строительства (половина из них в форме личного приема).

Наши сотрудники помогают получать выписки из Реестра требований участников строительства, заполнять заявления на выплату как в электронном виде, так и в бумажном, составлять обращения в техническую поддержку Фонда для корректировки данных и многое другое.

По итогам работы подготовили и направили официальный запрос Фонду развития территорий о спорных вопросах при заполнении заявлений.

Выражаем особую благодарность гражданам, положительно оценившим нашу работу.